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标题: 政府下的房地产泡沫 [打印本页]

作者: 天水丁丁 时间: 2009-3-29 17:51
标题: 政府下的房地产泡沫
　　在居高不下的房产价格上，对房地产开发商的问责一直没有停止过，房地产商也因开发的房价太高而倍受社会的指责与道德的考问。3月26日《南方周末》29版的《房产商还敢撂蹶子？！》为题的漫画，给我们送来一个信息：房地产开发过程中，流向政府的费用要占开发费用的49.42%，也就是说，政府要拿接近一半的费用。在全社会问责下，成为千夫所指房地产商，在房地产泡沫论当中，应当承担多少“罪责”，是不是该给个合乎实际的答案！
　　

为了更深入的谈讨问题，我们把问题退到2008年8月以后，在全国18个城市前后为了救市出台的一些政策中寻找泡沫的真象。仔细分析各个地方的救市政策，这些政策出台的形式、幅度大小不一，但目的只有一个：能让楼市的火爆销售场面再次出现，房产资金快速回笼。单从一些城市的政府补贴来看，90平方米补贴以总房款1%计算，按照总房款30万来说，1%只能是3000元，这样一个小的数字，还不如客户自己通过熟人向开发商讨一个面子的费用，3000元显然激不起客户的热情。再者，政府买单多少，最终又会转嫁到谁的身上了？好多社会责问也许忽略了房地产开发中最大的成本之一：地价。也让18个城市对出台政策没有出现预期效果而感到为难的是政府并没有、也不愿意主动提出把土地价格降一下或者进行评估控制。而是土地价格越来越高，在招拍挂竞价中，房地产商在互相残杀、恶性循环的博弈过程进行，这个过程的结果，政府舆论往往以土地买出高新价格而以政绩自豪。各地媒体也把这个经历厮杀得来的新高地价当作当天的版面头条，进行美化宣传。各地政府对土地的拥戴，也是对自己利益的巩固。政府主导的“土地经营”模式可以形成房地产市场和土地市场互相带动的双赢局面，有利于政府增加财政收入，加大城市建设投入。正是因为“土地财政”的巨大“魅力”，很多地方政府舍不得这个“钱袋子”。还有一些政府（甘肃的兰州，天水），为了从土地中谋取更大利益，成立了以政府为名的“城投公司”。城投公司以政府为后台，从农民手中以低廉的价格进行圈地，等待那些愿者上钩的开发商在招拍挂过程中，给出一个高出圈地成本10倍的价格。
　　　
房地产商作为一个商人，希望有利可图是正常的。但在常理下他们也有一个朴素的心态：生产能让消费者买得起的商品，并且自己还能营利。每一个生产经营者都希望生产成本低廉，产品优良。至于说房地产商自己在房价上藏有泡沫，一定是个案。从《房产商还敢撂蹶子？！》为题的漫画中，可以看出，房地产商也是廋骨嶙峋者，如果各地政府坚持着土地是自己财政收入的重要平来源，我而政府坚持的是“经济泡沫”的形成之路。

---------我谨保证我是此作品的作者，同意将此作品发表于中财论坛。并保证，在此之前不存在任何限制发表之情形，否则本人愿承担一切法律责任。谨授权浙江中财招商投资集团有限公司全权负责本作品的发表和转载等相关事宜，未经浙江中财招商投资集团有限公司授权，其他媒体一律不得转载。

[ 本帖最后由天水丁丁于 2009-3-29 18:00 编辑 ]

作者: 天水丁丁 时间: 2009-3-29 18:03
标题: 政府下的房地产泡沫
政府下的房地产泡沫
　　在居高不下的房产价格上，对房地产开发商的问责一直没有停止过，房地产商也因开发的房价太高而倍受社会的指责与道德的考问。3月26日《南方周末》29版的《房产商还敢撂蹶子？！》为题的漫画，给我们送来一个信息：房地产开发过程中，流向政府的费用要占开发费用的49.42%，也就是说，政府要拿接近一半的费用。在全社会问责下，成为千夫所指房地产商，在房地产泡沫论当中，应当承担多少“罪责”，是不是该给个合乎实际的答案！
　　

为了更深入的谈讨问题，我们把问题退到2008年8月以后，在全国18个城市前后为了救市出台的一些政策中寻找泡沫的真象。仔细分析各个地方的救市政策，这些政策出台的形式、幅度大小不一，但目的只有一个：能让楼市的火爆销售场面再次出现，房产资金快速回笼。单从一些城市的政府补贴来看，90平方米补贴以总房款1%计算，按照总房款30万来说，1%只能是3000元，这样一个小的数字，还不如客户自己通过熟人向开发商讨一个面子的费用，3000元显然激不起客户的热情。再者，政府买单多少，最终又会转嫁到谁的身上了？好多社会责问也许忽略了房地产开发中最大的成本之一：地价。也让18个城市对出台政策没有出现预期效果而感到为难的是政府并没有、也不愿意主动提出把土地价格降一下或者进行评估控制。而是土地价格越来越高，在招拍挂竞价中，房地产商在互相残杀、恶性循环的博弈过程进行，这个过程的结果，政府舆论往往以土地买出高新价格而以政绩自豪。各地媒体也把这个经历厮杀得来的新高地价当作当天的版面头条，进行美化宣传。各地政府对土地的拥戴，也是对自己利益的巩固。政府主导的“土地经营”模式可以形成房地产市场和土地市场互相带动的双赢局面，有利于政府增加财政收入，加大城市建设投入。正是因为“土地财政”的巨大“魅力”，很多地方政府舍不得这个“钱袋子”。还有一些政府（甘肃的兰州，天水），为了从土地中谋取更大利益，成立了以政府为名的“城投公司”。城投公司以政府为后台，从农民手中以低廉的价格进行圈地，等待那些愿者上钩的开发商在招拍挂过程中，给出一个高出圈地成本10倍的价格。
　　　
房地产商作为一个商人，希望有利可图是正常的。但在常理下他们也有一个朴素的心态：生产能让消费者买得起的商品，并且自己还能营利。每一个生产经营者都希望生产成本低廉，产品优良。至于说房地产商自己在房价上藏有泡沫，一定是个案。从《房产商还敢撂蹶子？！》为题的漫画中，可以看出，房地产商也是廋骨嶙峋者，如果各地政府坚持着土地是自己财政收入的重要平来源，我而政府坚持的是“经济泡沫”的形成之路。

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作者: 天水丁丁 时间: 2009-3-30 19:55
本是原创的，发成了转来的，不过没有事，凑合着看吧。

作者: 西夏楼兰 时间: 2009-3-30 20:00
刚在网上看到一则新闻，某地政府发红头文件让干部为开发商卖房。呵呵。对楼主这篇文章很出色的注解。

作者: 一水 时间: 2009-3-31 19:11
拜读了。现在两难全，都很难……

作者: 天水丁丁 时间: 2009-4-5 12:47
我觉得，政府在房地产价格上是主导作用，但他们不表态。

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