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标题: 献丑——浅谈杭州房地产市场价格走势[文章] [打印本页]

作者: 水手 时间: 2002-11-4 21:43
标题: 献丑——浅谈杭州房地产市场价格走势[文章]
浅谈杭州房地产市场价格走势

　　杭州房地产市场向来倍受人们关注。自1998年起，杭州房地产价格一路攀升到今天已有4年之多。在全国15个副省级城市和4个直辖市中，房地产价格涨幅也从1998年的第五上升到了2001年的第三。2001年四季度房价大幅回落后，今年一季度又开始回升。今年5月17日—20日在杭州世贸中心召开的第九届房交会将杭州房价又向上推了一把，现场之“火暴”更引起了不少业内人士的关注。那么，目前杭州房地产市场到底还有多少的市场空间，杭州房地产价格今后发展趋势如何？面对杭州这个特殊的房地产市场，开发商们又该采取怎样的经营战略呢？所有这些都是非常值得房地产业内人士去探讨与研究。

一、杭州房地产价格走势回顾
（一）、杭州房地产价格长期即1995年—2001年走势回顾

　　从年度上看，杭州房地产市场从1995年开始走出低谷至今已有7年，但是真正的牛市是从1998年开始的。其中2000年是杭州房地产价格涨的最快的一年，尤其是市中心的房价上涨速度更是让人难以预料，仅2000年一年间商品房销售均价上涨了约2000元/M2。

　　根据各区域房价的不同将杭州的房地产市场价格分成：市中心房价、次中心房价和外围区域房价。据省有关部门对住宅销售价格的统计显示：1995年到1997年期间，杭州市中心的住宅销售均价为4900元/M2；次中心销售均价为3500元/M2；而外围区域销售均价为2200元/M2。

　　从1998年初开始到1999年，市中心的住宅销售均价达到了5800元/M2（西湖周边区域除外）；次中心住宅销售均价为约3800元/M2；外围区域的均价则为2700元/M2。虽然这一年房价比前一段时期上涨较快，但是销售情况相当不错，市中心和次中心的一些现房楼盘都实现了近100%的销售率，外围区域的销售速度则更快，知名开发商开发的楼盘往往在竣工前就实现了100%的销售率。由此可见，当时的市场需求空间之大。

　　2000年楼盘销售价格大幅上涨，西湖边的商品房销售最高价达到了17000元/M2。市中心商品房销售均价为7800元/M2，比1998、1999年上涨了三分之一；次中心商品房销售价格稳中有升，均价为4200元/M2；外围区域特别是蒋村涨幅也比较大，随着大环境的改善和大批小区的落成，均价则达到了3400元/M2。

　　到2001年，尽管杭州的房价没有了2000年那样疯狂上涨的态势，但由于市场总体供应量的减少，市区商品房供应量和2000年相比，减少了一半左右，因此在供小于求的状况下，房价依然走在上升的通道之中。市中心上涨趋势不是很明显，除了西湖边能看到湖景的商品房价格涨幅比较大之外（最高价达到30000元/M2），其他中心楼盘上涨幅度一般，均价为8200元/M2，与2000年相比只上涨了400元/M2。但是，次中心房价上涨幅度则比较大，尤其是东部地区和湖墅、艮山门地区一带，商品房销售价达到了4800元/M2，与2000年相比上涨了600元/M2。而外围区域商品房销售价格达到了3500—4500元/M2之间，均价为3600元/M2。

1995—1997年杭州房地产销售均价示意图（单位：元/M2）
注：以上数据来自于钱江晚报2001年11月14日41版“房产特刊”

（二）、杭州房地产价格近期即2001年一季度——2002年一季度走势回顾。

　　从季度上看，杭州的房地产价格经历了2000年的暴涨之后，2001年前三个季度仍然以150—200元/M2的涨幅继续前行，但进入2001年冬季，杭州房价呈现出了回落的态势，均价从三季度的4585元/M2下降到了四季的4053元/M2。究其短期原因：一方面，受全国房价回落的影响；另一方面，杭州房地产开发地理位置逐步向郊区转移。然而，到了2002年春季，杭州房价又开始回升。据市统计局统计，2002年一季度杭州房地产销售价格上涨到了4443元/M2，比去年同期上涨了5.5%。（具体见下图）
2001年一季度——2002年一季度杭州房地产销售均价变动图（单位：元/M2）

二、杭州房地产市场“大牛市”形成的原因

　　杭州房地产市场从1998年到现在所形成的“牛市”为期长、涨势凶猛，可以说是改革开放后杭州房地产市场的首次“大牛市”。这样的市场态势在全国房地产市场中可谓罕见。而在杭州房地产市场之所以能形成这样市场态势，除了受全国房地产市场大气候的影响外，更有杭州地区自有的特殊原因。

（一）、从宏观上看，杭州市良好的经济基础支撑着房地产价格。

　　据市统计局初步统计显示：2001年杭州市实现国内生产总值1568亿元，按可比价格计算，比2000增长12.2%，这一数字大大超过了全国平均水平的7.3%；市区居民人均可支配收入达10896元，人均消费性支出8968元。而且杭州的恩格尔系数目前只有39%。根据国际标准恩格尔系数在40%以下就为富裕，这说明杭州人已经开始步入现代化富裕生活的门槛。由此可见，杭州人的经济实力与其他省市相比是如何的雄厚。这样的经济实力为杭州强大的房地产市场购买力提供了稳定的基础。

（二）、地价的上涨和开发成本的上升推动杭州房地产价格的上涨。

　　杭州市人民政府于1999年发出《进一步深化国有土地有偿使用制度改革，推行土地使用权招标、拍卖出让的通知》。《通知》要求:杭州市用于商品房建设的经营性用地一律实行招标、拍卖方式出让，由市场决定土地价格
杭州市作为浙江省的政治、文化、经济中心，房地产市场前景被看好，更多的其他资金介入土地市场，目前杭州各大小房地产开发企业有300家左右，土地需求量相当大；但是，杭州又是一个旅游休闲都市，必须要保证一定的绿地覆盖率，市中心土地的使用受到限制。因此，在市场化运作的杭州土地市场竞争相当激烈，土地价格不断上涨，也相应的推动了杭州房地产价格的上涨。市中心据有关数据显示：杭州2001年地价总体水平上涨5.4%，一、二季度土地价格涨幅比较平稳，到下半年则大幅上扬，三、四季度分别比上一年同期上涨10.6%和9.1%。也正是由于三、四季度土地价格的上涨，一定程度上带来了今年一季度房价的上涨。因为去年三、四季度拍出的土地经开发到今年一季度正是开始预售的时期。

　　与此同时，固定资产投资成本也在不停的上涨之中，2001年杭州市固定资产投资成本在2000年上涨的基础上再度攀升，与2000年相比上涨了0.9%。，其中占投资额一半以上的建筑安装成本上涨了1.5%。固定资产投资成本的上涨也是导致杭州房地产价格上涨的一大因素。

（三）、供需不平衡导致了杭州房价过去4年疯涨。

　　首先，从供应角度看：1998年—2001年期间，整个杭州市商品房投资竣工面积为1582万平方米，年均递增4.6%，而同期杭州商品房销售面积为1158万平方米，年均递增20.6%。由此可见，杭州市商品房的销售很大程度上主要是靠吸收和消化以往年度的空置房来满足市场需求。其次，从需求的角度看：1998年—2001年期间，杭州销售的住宅中，个人购房比例从1998年的60.4%上升到2001年的94.5%，这使得杭州的商品房销售快速增长。再加上在过去的4年间，杭州构筑国际休闲旅游大都市进程的不断加快、拆迁安置、旧城改造力度的加大以及货币化分房政策的落实，在很大程度上刺激了杭州房地产需求的增加。

（四）、外来购房者和二次置业者抬着杭州房价往上涨。

　　浙江省是个经济强省，尤其是浙南温州、台州地区近几年经济迅速发展，百万、千万富翁比比皆是，积蓄了大量的消费、投资资金。一方面为了享受更好的生活，另一方面为了投资增值，富有投资经商天赋的温州、台州人瞄准了杭州房地产市场。1998年开始，北上购房、投资置业、享受“天堂”生活渐成了浙南人的潮流。到2001年，非杭州人士形成了杭州房地产市场需求的一支主力军。据某房地产策划公司抽样调查，在2001年“西博会人居展”上，购房者中有35%以上的人来自与外地。此外，杭州这个大都市中，一部分先富起来的人聚集了不少财富。拥有购买两套商品房经济实力的购房者大有人在。以“三江花园”为例：该楼盘到2001年底已销售60%，其中超过70%以上的客户是属于二次购房者。可见，在过去4年里这些二次购房者也是购房族中抬动杭州房价上涨的一支重要力量，为杭州房价的上攻做出了“杰出贡献”。

三、杭州房地产价格未来趋势分析

　　影响房地产价格走势有很多因素，其中既有正面的因素，也后方面的因素。那么杭州的房地产价格到底将怎样走呢。负面因素如增加经济适用房开发、郊区开发量增大、投资客撤离市场均属属短期行为，快则一年内即可见效。而正面因素中如旧城改造、吸引人才、利好宏观政策等均有一定的滞后性和长期性。根据杭州目前的大城市化和各项基础设施的建设规划需要3年以上才能建成。经多方面正反原因分析，笔者认为：杭州的房地产价格在未来一年的短期内将会出现小幅下调整理，但是从长期看杭州房价仍将走在上升的通道中。

（一）、短期将下调整理的原因：

1、2002年经济适用房开发量将进一步放大。

　　据杭州市建委副主任张良华接受记者采访时说：“2002年杭州经济适用房的计划开发量将达100万M2。”这与2001年相比增加了三分之一。经济使用房主要是面向杭州市中低收入阶层而供应的住宅，其土地使用权不归居民所有，销售价格相对较低。一般是用来弥补房地产市场中低价住宅供应不足的缺陷，具有调节房地产市场价格的作用。因此，经济使用房开发量的增大将有利于缓解杭州房地产价格上涨过快的压力。

2、远郊和三大副城即萧山、余杭、下沙商品房开发规模放大。

　　自2001年起，市中心房地产开发规模就开始逐步减弱，房地产市场大盘发生中心外移。据省城调查队的数据显示：2001年杭州原市区的房地产开发投资额88.13亿元，增幅比全市低18.8个百分点，占全市开发投资额的比重由2000年的72.7%下降到2001年的62.8%，而萧山、余杭两地的房地产开发投资额比2000年分别增长了61.3%和113%。由此可以预见：2002年乃至下一年，杭州市中心房地产开发规模将继续减少。从今年5月份的第九届房交会上推出的期房也可以看到：市中心的住宅除了东河沿岸有几个楼盘外其他区域微乎其微，而且这几个楼盘的规模都很小；而周边城郊结合部、远郊：如钱塘江沿岸、下沙九堡、西郊的闲林、留下、余杭的天都城的推出的楼盘相当之多，而且大多楼盘的建筑面积都在30万平方米以上。这将缓解杭州市中心商品房供应有限的压力

3、外地投资客开始出现撤离杭州房地产市场的迹象。

　　参加过2000年和2001年房交会的人都可以感受到：在房交会上温州人屡屡可见。居某家房地产策划公司抽样调查：在2001年的人居展上，购房者中外地人占了40%。可是，在今年5月份的第九届房交会上，购房者中外地人的比例不到10%。由此可见，外地投资客已开始撤离杭州房地产市场，在未来的一两年内，杭州房地产市场需求中的外地人投资需求将有所减少。

（二）、杭州房地产价格长期走上升通道的原因

１、杭州宏观经济背景仍然较好。
　　杭州经济在未来的几年内仍将保持高速增长。房地产业具有发展超前性和衰退滞后性的特点。从杭州市政府的“十五计划”可以看出支持杭州房地产行业发展的杭州宏观经济背景在未来五年内不会改变。另外，加入WTO为房地产产业带来了新的机遇。其他如彩电、汽车、空调等消费品关税的下调有利于减少居民在这方面的支出，提高居民对商品房的购买力；开放服务贸易将更有利于加快消化商品房。同时，加入世贸组织后，房地产也会得到更多的融资渠道。境外房地产开发商的进入将有利于提高房产品的档次和质量。

２、从投机理论的角度看，杭州房地产市场还未进入价值回归期。
　　从国外成熟的房地产市场发展历程看，一般成熟的房地产市场投机者占5%的比例。在房地产市场中投机者比例一旦超过5%，那么就会出现泡沫。随后房地产市场也将进入价值回归期。据有关部门调查分析：目前杭州房地产市场投机者在购房者中所占的比例还不到3%，与警戒线5%相比相差较远。因此，杭州房地产市场还不存在泡沫过后价值回归，最终导致房地产价格下降的可能性。在未来的一两年内也不大可能会进入这一间段。

３、利好消息将促动杭州房地产市场需求增大、市场活跃。
　　一方面，2002年春节过后，国家政策面接连传出利好消息。先是住房交易手续费的下调，买卖二手房可以比以前省下一大笔钱。接着是房改房上市审批手续的简化，凭“三证”就可以直接交易，活跃了房地产市场。随后是央行宣布利率下调。中国人民银行在2月21日宣布降息。存款利率下调0.25个百分点，各项贷款利率在现行的基础上平均下调0.5个百分点。存款利率下调将降低储蓄存款的收益，储户会在投资和存款之间重新权衡选择，介时将有一部分资金流向高回报率的房地产市场，促动房地产投资需求的增加。另外，根据央行文件规定：五年以上住房按揭贷款利率将由5.58%下调为5.04%，五年以内的下调为4.77%。这将使得更多的工薪族购买的起新房，有利于房地产市场消费需求的增加，活跃房地产市场。

　　另一方面，杭州市政府也相继出台了单位存量住房定向销售、公积金贷款政策放款、公有住房出售范围扩大等一系列房改新政策。尤其是住房公积金贷款政策的放款（贷款对象扩大到杭州市各县市缴公积金并在市区购房的职工。符合公积金贷款条件的未婚职工在申请公积金贷款时，若同户直系血亲正常缴住房公积金，且未享受过住房公积金贷款的，在得其同意后，贷款的最高额度可以提高到30万元。公积金申请人在还清第一次贷款，且个人信用较好，在贷款期间没有出现逾期还款现象的，可以享受二次，其额度为规定可贷额度减去原已贷额度的差额部分。）这将有利于激发潜在的职工购房需求，扩大杭州房地产市场的整体需求。

４、杭州旧城改造力度进一步加快将对杭州房地产价格的上升起到正面作用。
　　首先，解放路、建国路、南山路、得胜东路等911道路工程的实施将改善老城区的交通状况、市容市貌。有利于老城区房价的上涨。其次，上塘高架、环城高速等大杭州30分钟交通圈的建设将有助于杭州周边城郊结合部及远郊区域房价的上涨。虽然远郊房产近期开发量不断增大，在短期内能缓解杭州房价上涨过快的压力。但是从长期看，这些远郊房地产价格均具有极大的上涨空间。可以想象：经过五、六年后从余杭起、穿过武林、湖滨、吴山广场区、跨过钱塘江、最后到达萧山的一期地铁建成，环城高速通车，下沙城崛起……。因此，这些外围、远郊的房地产价格拥有很大的上涨空间。

5、引进人才中的潜在住房需求有望转化为实际需求。
　　随着“住在杭州、学在杭州、创业在杭州”政策的进一步实施，将吸引更多的人来杭置业。而这些来杭州的人士大都是具有相当经济实力和知本的人，具有强大的住房消费能力。目前杭州地区正大量引进国内各高校的高知识含量型人才和海归派人才。在注重知识经济的当今时代，这批人才的收入普遍较高，具有极强的资本积累能力和极快的资本积累速度。是杭州房地产市场的巨大潜在需求。经若干年后，这些潜在需求也就将转化为实际需求。

６、基础地价上升，开发商不会轻易杀价。
　　目前，杭州聚集了几百家房地产开发企业，市场竞争相当激烈。尽管如此，开发商在市场竞争中不会轻易开展价格战。2002年2月9日，杭州市区（不包括萧山和余杭）基准地价再一次上调，除6—8级地价略有上升外，其他级别的土地价格维持不变，但是各级别的范围拓展了。二级升一级、二级升三级、三级升四级……从整体上抬高了整个杭州地区的基准地价。那么以基准地价为基础的土地交易价格自然也将相应上升。如在2002年5月19日在杭州国土资源局召开的土地招标会上，其中城北假山路附近的5号地块总面积2.2041万平方米，规划可建筑面积为5.51025万平方米。该地总价原本以9000万元为底价，最后被一家开发商以16851万元的最高价夺得。由此可计算出该地的楼面地价达到了3058元/M2，再加上建筑安装费、各项税费、利息等，其开发成本至少要5000元/M2。如果该开发商以10%的利润率为营利目标，那么等房子建成后均价至少达到5500元/M2。无论怎样，开发商绝对是不会低于5000元/M2的价格售出，否则就要亏本。在如此高的地价下，开发商是不会轻易杀价，只有在楼盘上搞特色、搞品牌，以此增加楼盘的附加值。因此，今后杭州的房地产产品的品位会越来越高，房地产价格将会随之上涨。

四、开发商今后可以采取的经营策略

　　综前所述，虽然从长期看杭州房地产市场前景仍然较好，但眼前的杭州房地产市场仍然有点过火，市场竞争激烈。作为房地产市场主体中的重要一员——开发商面对眼前这样的市场状况和未来的市场趋势，要想求得生存、求得发展，就要具备超前的眼光，认识市场、分析市场、不断的培养扩散性思维和创新意识，树立形象、创造品牌。

（一）、各开发商在认清市场的前提下要定位自我，寻找空缺市场。
　　房地产市场同其他市场一样可以细分。根据不同的需求客户，可将房地产市场分为高档精品房市场、中档实用型商品房市场和低档普通房市场。各房地产开发商应当去挖掘市场潜力，发现市场中尚未被填满的市场空缺。在当前的杭州房地产市场仍然存在着供求结构不平衡性。供应方面，笔者在杭州中原房地产营销代理有限公司实习期间，曾查了杭州城区50多个住宅楼盘。在这些楼盘中，150M2以上的户型占50%以上。而100—130M2之间的户型只占30%左右。需求方面，通过对消费者的购房意向调查：有60%的人需求在100—150M2户型。在2002年3月19日在杭州市体育馆举行的房交会上，到最后一天下午，各参展楼盘推出的户型中90—130M2的户型销售一空，所剩下的户型面积均在150M2以上。当时场内还有不少购房者在那里徘徊，同时不停的唠叨着：“怎么都这么大的？”

　　由此可见：杭州房地产市场正存在着100—130M2中小户型商品房市场需求尚需满足。而大户型、高档精品房已经供过与求，且市场竞争相当激烈，开发商若没有一定的资金实力和品牌难以取胜。因此，刚起步的中小开发商一没资金、二没品牌，就应该去开发市场中供不应求的产品——中小户型商品房。通过这些产品的开发可以进一步积累资金，并创造品牌。只有这样才能生存、才能发展，没有必要追随于大型知名开发商。

（二）、要树立形象、创造品牌、提升品牌，走长远发展之路。
　　在目前杭州房地产市场尚好的情况下，不少开发商只顾眼前利益，不顾自企业形象的树立和企业品牌的建设。经笔者调查的50多个楼盘中有50%的售楼小姐待人态度相当差。房子好卖了就自以为是、高高在上、爱理不理给客户留下极差的印象。

　　售楼小姐亦称“售楼代表”，她们的形象代表着楼盘的形象，她们的态度代表着开发商的态度。她们这样的做法将有损开发企业品牌的建设。品牌能为房地产带来无形的附加值，增值保值功能相对较好。杭州的购房者们将越来越成熟，今后他们看房除了看地段、面积、户型外还要看品牌。具有良好品牌的开发商总能经得起“暴风雨”的考验。而上述所提及的那些态度较差的开发商门若不再转变观念，树立品牌意识，在“暴风雨”来临是终将被残酷的市场竞争所淘汰。

（三）、培养发散性思维和创新意识，倡导“泛地产理论”。
　　所谓“泛地产概念”就是广义上的房地产开发即将传统的狭义房地产开发与现代其他产业及文化、艺术等相结合所形成的现代广义房地产开发。如今的房地产开发已不是简单的钢筋混凝土时代，在混凝土中除了水泥和石子外更需要加入文化、艺术、思想等一些无形的“原料”，要让凝固的建筑“活跃”起来。同时，房地产开发更需要同其他产业的融合与嫁接。人们的生活水准在不断的提高，买房子除了买户型还要买配套、买环境甚至买整个小区。因为人们在工作之余，在自己的居住区内除了栖息外还要休闲、运动、交流、学习……。为此，房地产开发就必须与体育业、教育产业、旅游产业、休闲产业等结合起来。

　　在广州已开始了“泛地产革命”。如碧桂园、奥林匹克花园通过将传统房地产业与教育业、体育业相结合，取得了良好的销售业绩，并吸引了不少海内外开发商前去踩盘。在杭州同样也有这样的例子。如广厦投资开发的天都城。天都城位于杭州东北远郊，在杭州旅游西进、城市东扩的大趋势下，天都城所在的区域几乎没有任何优势可言。然而，一个“泛地产概念”在这块杂草丛生的荒山野岭绘出了宏伟蓝图。中国知名房地产开发经营策划商王志刚工作室将旅游产业、休闲业嫁接到了传统房地产业上，在加上各项基础配套设施的建设，一个“造城计划”就此开始了。这一“造城计划”在全杭州乃至全华南地区引起了较大的反响。目前，天都城部分楼盘已经推出，相对低廉的价格和良好的旅游休闲环境吸引了大量购房者的目光。

　　实例已经证明，“泛地产理论”是符合实际且适应时代潮流的理论。泛地产革命时代是房地产业发展历程中必将到来的时代。作为新时代的房地产开发商必须培育起发散性思维，不断开拓创新，筑就房地产开发的前沿。只有这样才能在激烈的杭州房地产市场竞争中立于不败之地。
　　　撰稿于2002年6月

作者: 陈萍 时间: 2002-11-4 21:49
标题: 怎么回事？
　　我刚通过发现这篇文章又要验证？哪里出问题了？不会是水手你自己删了又重新发一遍吧，苦啊～～～

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