南京高科（600064）的调研报告

霸道

　　　　　　　　　　　　　　　南京高科（600064）的调研报告

公司简介

　　南京高科，成立于1992年，1997年在上海证券交易所上市，公司的实质控制人是南京市国资委，具有政府背景，其成立之初主要从事南京经济技术开发区的成片土地开发和基础设施建设。本着“立足城市化建设，集中资源培育支柱产业”的发展战略，近年来已成为南京城市化进程中的建设者与配套服务供应商。随着国家新的开发区政策及南京经济技术开发区的逐步成熟，南京高科逐步转型，在做深与开发区相关的城市建设服务业务的同时，耕耘于房地产、医药及股权投资等其它领域，逐步形成以城市建设服务为“一体”，以“房地产＋医药、ＩＴ”为“两翼”的腾飞战略。在经营上具有主业稳固业绩稳定、多元投入成长良好的特点。公司多年的厚积沉淀将带动公司业绩的持续成长。

半年报数据

　　根据公司2007年半年报披露，今年1-6月，公司实现营业收入63,554.48万元，营业利润9896.44万元，同比增长723.19%；实现净利润9492.71万元，同比增长1833%；扣除非经常性损益的净利润为8772.55万元，同比增长2053.57%。基本每股收益为0.276元。
公司表示，由于报告期内确认的投资收益大幅增加，因此拉动公司利润总额和净利润的高增长。半年报显示，今年1至6月，公司实现投资收益为7237.02万元，占利润总额的比重高达65.96%；而去年同期，投资收益仅为1461.54万元。

　　报告期内，公司以增资形式控股仙林地产，房地产开发销售业务成为公司主营业务；而公司出售电力资产后，不再从事热电业务；公司本年度也已不再从事商品销售业务。

　　由于本期土地转让价格提高，所以公司土地成片开发转让业务的毛利率也有所提高，增幅为23.45个百分点；药品销售业务的毛利率增加8.52个百分点；同时，公司市政基础设施承建、园区管理及服务等业务的毛利率均有不同程度的下降。

投资亮点

　　1、围绕发展战略，加快产业调整步伐，集中资源发展核心产业　

　　与较高的股权投资收益相比，南京高科的主营业务显得较为平淡。公司传统主营中的市政基础设施建设、园区管理与服务以及热电业务的毛利率水平都有不同程度的下降：1997年至1999年期间，南京高科的基础设施建设业务蒸蒸日上，公司的净利润也高速增长，最高时公司的年净利润达到了2.08亿元。
然而，从2000年开始，由于开发区内可供开发的土地日益减少以及工程建设项目减少等原因，南京高科的基础设施建设业务收入迅速减少，净利润也随之大幅下滑。到2002年时，南京高科的基础设施建设业务收入已经从1999年最高时的7.83亿元，下滑至1.42亿元。
直至2003年，南京高科抓住了城市化改造，仙林新区加快发展的市场机遇，积极开拓外部市场，顺利地实现市政基础设施建设业务的重心由开发区内转向开发区外的转移。2003年，南京高科的基础设施建设业务收入增长至3.06亿元。然而开发区外市场竞争加剧，因此该项业务的毛利率却从上年的32.8%大幅下滑至9.84%，出现了增收不增利的尴尬局面。

　　毛利率下滑的状况直至2006年仍在延续。2006年，南京高科的基础设施建设业务收入为4.42亿元，而该项收入的成本高达4.17亿元，主营业务利润仅2461.22万元，毛利率仅为5.57%。加之基础设施建设业务造成的应收账款高企，大大增加了公司的财务费用支出，因此目前基础设施建设业务基本已不能给南京高科带来利润。
除基础设施建设业务收入外，土地成片开发转让业务也是南京高科原有最重要的主业之一，而该项业务近三年在收入及利润方面也呈现逐年下滑的趋势。此外，南京高科与园区建设相关的道路出租、房屋出租、公共设施服务及物业管理等四项业务近年来也不见起色。原有业务的不景气，让南京高科有了转型的需要。在2002年年报中，南京高科明确提出了转型的目标，但转型步伐却一直缓慢。直到2007年，南京高科以自有资金4.19亿元增资南京仙林房地产开发有限公司，增资完成后，南京高科占仙林公司80%的股权。之后，2007年4月28日，南京高科宣布将公司正处于上升阶段的新港电力分公司资产以5.14亿元的价格转让给了南京第二热电厂，回笼资金主要用于增加对公司房地产业务的持续投入，这标志着公司真正迈出了实现转型第一步。日前，公司正在进行非公开发行股票，拟募集资金4个亿投入到仙林公司的两个地产项目。随后公司又宣布非公开发行6000万股A股，募集资金4亿元投入到仙林公司的两个地产项目。不难看出，2007年南京高科的一系列举措都是围绕着地产项目来进行的，就转战地产、水务、医药三项产业的实际情况看，地产项目才是南京高科主要的转型目标。

　　以后，公司将围绕上述发展战略和思路，加大产业调整和资源整合的力度，重点是将资源投入房地产业，加快房地产业务的发展。公司以自有资金4.186亿元增资并控股南京仙林房地产开发有限公司80%的股份，正式进入房地产业。公司将以仙林地产作为房地产业务的运作平台，不断增加投入，推动其提高管理水平和运作能力，进一步提升品牌形象，使房地产业务迅速成为公司的核心产业和利润增长的主要来源。公司适时退出了不具备比较优势，盈利能力不强的热电业务，转让收入主要用于增加新的工业和商住类房地产的土地储备，从而实现房地产业务的持续发展。

　　2、创新融资方式，积极增加土地储备，培育房地产业务的持续成长能力　

　　中国城市化进程的加快，城市居民的改善型住房需求，和人民币长期升值的趋势使得房地产业务在未来相当长的一段时间里将存在良好的发展空间。仙林地产自成立以来，承担了多项由政府扶持的专类住宅项目建设。2003至2005年连续三年，仙林地产经济适用房开、竣工量占到南京市经济适用房总量的三分之一以上，以优质服务为桥梁与政府建立了紧密的合作关系。其2005年开发的新城佳园商品房项目获得了较好的利润，正在开发的山水风华项目一期已经销售完毕，二期即将开始销售，销售前景看好。在公司增资后，仙林地产将立足于仙林新市区及周边的开发建设，抓住城市化进程不断加快带来的机遇，积极推动产品和市场定位转型，在继续做好经济经济适用房开发的同时，不断选取合适的商业和住宅类地产项目进行开发。目前，仙林地产在建和待建的商业和住宅类项目5个，总占地面积45万平方米，规划建筑面积58.18万平方米，包括：
　　（1）山水风华住宅项目，占地面积：109,001.00平方米，规划建筑面积：76,400平方米；预计总投资4.10亿元，可实现销售收入5.44亿元，项目毛利率28.69%，净利润6615万元；
　　（2）东城世家住宅项目，占地面积：68,313.00平方米，规划建筑面积： 109,302.10平方米；东城世家项目预计总投资3.65亿元，可实现销售收入4.68亿元，项目毛利率25.91%，净利润4813万元；
　　（3）仙林商业副中心商业地产项目，占地面积：32,841.50平方米，规划建筑面积：52,546.40平方米；预计总投资4.20亿元，可实现销售收入5.72亿元，项目毛利率30.55%，净利润7281万元；
　　（4）高教公寓住宅项目，占地面积：199,676.50平方米，规划建筑面积： 239,611.80平方米；　
　　（5）仙林CBD商务区商业地产项目，占地面积：40,684.00平方米，规划建筑面积：103,940.00平方米。　
此外，仙林地产在建和待建的经济经济适用房项目占地面积71.47万平方米，规划建筑面积96万平方米。　

　　上述项目将在今后2-3年内逐步开发完毕，预计将产生良好的经济回报，尤其是前三个项目，累计可能为南京高科带来约1.50亿元的投资收益。公司并承诺在今后两年内将通过多种创新的融资渠道融资10- 20亿元，以满足房地产业务较大的资金需求。
目前，公司正进行非公开发行新股工作，通过股权融资的形式募集资金投入房地产项目，既可以获得良好的经济回报，又可以进一步改善公司的财务状况，从而实现房地产业务的跨越式发展。　

　　3、稳定传统主营业务，发挥投资控股型集团优势，实现经营业绩持续提升　

　　公司在退出商品零售、热电业务，重点发展房地产业务之外，继续稳定市政基础设施承建、土地成片开发转让及园区管理服务等传统主营业务，不断挖掘传统业务潜力。　

　　4、医药产业投资收益较好

　　公司目前拥有4个医药生产企业，2个医药销售企业，具有独立的产销平台，并已通过国家认证。公司控股的“臣功制药”为全国医药十佳名牌，其多项产品为美国FDA推荐的OTC组方，公司欲将该企业分拆上市。另外，公司还有南京新港医药、南京先河制药等业绩较好的制药企业。2006年南京高科的药品销售收入为2.27亿元，成本1.27亿元，主营业务利润1.00亿元，主营业务利润率44%，盈利能力强。在2007年的半年报中也显示，药品毛利润收入较同期增长8.52个百分点，并有继续盈利的趋势。

　　5、股权投资锦上添花
　　
　　公司投资的南京商业银行、栖霞建设、中信证券等三公司的股权已经获得巨大的增值空间。旗下拥有上市公司股票市值达18亿元，持有情况为中信证券27549845股，占0.924%；栖霞建设65921520股，占16.28%；南京银行205200000股，占比11.17%，；S科学城，5184000股，占2.25%。随着上市公司股价的大幅上升，公司持股估值大幅提升，给公司带来持续、稳定的收益。

四、投资建议

　　综上，公司的主营业务中除了医药、商品零售（超市）面临竞争较为激烈以外，其他几项主营业务都具有一定的区位优势、垄断优势、资源优势和市场优势，确保了公司的主营业务收入稳步增长。目前公司正在规划利用自身优势增加土地储备和商业地产，该产业未来增长潜力可观。预计公司的传统主营业务在区域性市场中仍将占据主导地位，在未来几年将继续保持稳健发展的良好态势。随着公司地产业务在07，08，09进入回收期，加上金融市场的持续火爆，该股的每股收益及权益也会日益增厚，近期正面临调整待发的契机，应该是个不错的投资品种，给予“推荐”评级。　

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