[原创] 两周热点之地产业税收调整

谷幽

　　国家税务总局3月20日发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%，新的规定将追溯至今年1月1日。这份名为《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号文），与2003年发布的83号文相比，做出了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%。非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。

　　其实早在今年1月初，国家税务总局局长谢旭人就曾表示，今年将对房地产业、娱乐业、金融保险业、邮电通信业、煤炭生产及运销企业、废旧物资经营企业、涉外企业税收和个人所得税进行专项检查。在严格税收执法，强化税收执法监督的同时，加强税收立法，制定并修订一系列税收法规。

　　现在，税收这把利剑现在又架到了房产业头上，税率的变化直接影响到开发商的利益。第一，31号文规定，为了防止开发企业通过关联交易转移利润，依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50%以内(含50%)的部分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50%的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。这一规定就降低了房地产企业利用资本弱化和关联交易进行避税的可能性。

　　第二，对于已经执行了3年的83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税，但根据现在的新规定，大部分房产企业预售收入的预计计税毛利率都将提高到20%，这意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税。

　　第三，目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。31号文对新办房地产企业减免税做了限制，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。这使得房产企业不仅要多交企业所得税，而且以后还不容易再享受到税收优惠政策了。
但另一方面，31号文也有利好房产企业的内容。文件规定，新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除费用可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。

　　这次税收的调整必然将会增加房产开发成本，但对于房价会不会由提高的成本转嫁过来，各方声音不同。开发商可以通过提高房价来转嫁成本，但也有部分开发商可以通过郊区优惠返税降低成本。如果房地产市场出现供应短缺，商品房处于热销且土地供应减缓的情况，开发商必然会将因税收提高而增加的成本转嫁到房价上。但是，就目前房产业现状来看，成本与房价的关系尚不直接，主要是需求拉动，多数开发商可以承受这样的成本，短期内不会反应到房价上。因此开发商是否会将增加的税收成本转移到房价中，长期来说将视市场情况而定。

若荷

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