[原创] 朗琴园炒掉物业公司的实质是什么？

老笨牧羊

　　2007年11月18日，北京朗琴园的业主们，实在无法忍受物业公司的管理现状，他们将老物业赶出了小区，然后，又将自己请的新物业公司迎进小区。是什么原因迫使他们作出了如此的抉择，炒掉物业公司的本质是什么，这其中又有怎样耐人寻味的故事和值得深思的教训？

　　一、炒掉物业公司的直接原因

　　朗琴园是北京润博房地产开发有限公司在宣武区开发的一个商业住宅小区，2002年开始建设，2005年底入住。老物业公司也就是前期物业公司，是由朗琴园开发商选聘的中房恒通物业管理公司。

　　这家房产公司已经开发了朗琴园的一期至三期工程，为了给与朗琴园一路之隔的四期工程——“郎琴国际”提供空调循环用水，这家房地产公司在朗琴园内打了十几口水井。而物业中房恒通公司并没有征得业主的同意，这一行为引起了业主的极大不满，因此成为业主炒掉物业公司的导火索。业主普遍认为，地下水抽多了，将肯定对他们的房屋安全造成威胁。

　　第一，剥夺了业主的知情权。朗琴园是个有2400多户业主，将近10000人的小区。按照每平方米2.5元的物业费计算，一年的收入不是小数目，可恒通公司从来不向业主公开账目。业主不知道自己的钱花到哪儿了拿去，更不知道干什么花了。由于物业公司从来不公开账目，业主们无法知道企业是否亏损，更不了解亏损的真正原因。
　　
　　第二，小区管理混乱。一位业主直言不讳地说：“我们之所以把老物业中房恒通公司赶走，就是因为他们在管理上非常混乱，存在很多问题。”这家物业公司管理的小区的环境卫生一直存在漏洞，业主十分不满意，到了夏天多个楼层都充满垃圾腐臭味，蚊蝇乱飞。业主们形容小区就是公园，什么人都可以随便进出，保安根本不管。最让业主不能理解的是，有一次，有小偷进来偷东西，看门的保安竟然误以为是业主搬家，非但不阻止，还帮小偷搬东西，这种管理上的混乱令业主哭笑不得。
　　第三，业主的利益受到了侵犯。在小区内的电梯和楼道里张贴了很多广告，原来这是老物业公司跟外面商家联系的，据业主反映，这些广告收入根本没有业主的份儿。老物业把广告收入全部装进了自己腰包。除了广告收入，还有地上停车场的收益也归了老物业公司所有。

　　二、炒掉物业公司是业主的英明之举

　　2007年11月19日，朗琴园小区的业主敲锣打鼓地将自己请的新物业——嘉浩物业管理有限公司迎进了朗琴园。第二天，新物业公司就开始为2400多户业主办理出入证，一位正在办理出入证的业主表示，现在我们进出小区都要办理出入证的，我们支持新物业的这种做法。
　　
　　朗琴园更换物业公司的最大特点是是业委会先把老管家赶走，自己接管物业，然后再把新管家请进来，这样就避免了老管家与新管家的直接冲突，这在全国也是首次。在一般情况下，更换物业公司是业委会行动，但朗琴园不仅是业委会行动，业主们也直接参与其中，这才使得这一行动快速达到预期效果。朗琴园能成功更换物业公司的主要原因，在于政府的支持和业委会的组织和动员能力，这是朗琴园更换物业公司的第二个特点。

　　朗琴园炒掉物业公司的做法在全国引起了强烈反响。根据《物权法》、《信托法》等法律规定，朗琴园的业主、新物业公司以及业委会三方签订了《物业管理权信托契约》，成为全国首家采用物业管理权信托模式的社区，这一物业管理新模式是他们维护自身权益的一个创新之举。

　　三、炒掉物业公司的深层意义

　　在现阶段，对于物业管理质量差以及损害业主利益的问题，即便业主拿起法律的武器来维护自己的权益，也是十分艰难的。而选择了信托式管理模式，是业主经历了一系列维权后的一个英明之举。从成立业委会到自请物业公司，是朗琴园业主最终成为自己主人的过程，也是基层民主实践的过程，开创了业主维护自身权益的先河。

　　客观地讲，朗琴园《物业管理信托契约》明显加大了业主对物业公司的约束力度，对于业主维权是十分有利的。朗琴园原有的物业公司的经营理念和管理手段，以及朗琴园炒掉物业的行为耐人寻味，所反映出来的问题也令人深思。

　　第一，从根本上代表了业主的意愿。以前，物业公司起诉业主是轻而易举的事情，而业主要维护自己的权利，则相当困难，尤其是业主对于公共部分的权利无法行使，只能由业委会代为行使。而业主委员会在征求业主的意愿时，一般都采取分散征集的方式，而这种方式不能够完全代表业主的真实意愿。虽然很多人曾表示过同意，一旦聚集起来，完全可能形成群体的不同意现象。根据《信托法》的规定，单个业主也可以行使同业委会一样的权利了。作为信托物管模式的一个最大的优点，就是每个业主和业委会一样，都可以就小区的公共利益对物业公司提起诉讼。
　　
　　第二，宣告愚弄业主时代的结束。应当说，中国人是最容易满足、最不爱惹事的民族，只要物业公司摆正自己的位置，提供优质的服务，业主是不会找任何麻烦的。但是，很多物业公司在取得管理权限后，往往以管理者自居，他们在收取各种费用之后，却不肯提供令业主满意的服务。甚至出现愚弄业主的现象，主要表现在以下几个方面：

　　一是从来不向业主汇报物业收入的状况，他们认为，物业费的用途无需向业主们公示。二是揣着明白装糊涂，公司在小区内的经营收入，从来都与业主无关。但是，电梯和楼道却作为公摊面积摊到业主的身上。三是保安成了物业公司的私家保镖，没有将主要精力用在保卫小区安全上。四是自以为是，小区是业主的家，试想，谁会同意外人在自己的家园随意破土动工，何况物业公司根本不顾业主的感受，更不想给业主支付过任何补偿。五是弄虚作假，小区用来冲马桶的中水里带有粪便等坑脏物，气味极其难闻，开发商为了省钱，居然用这样的脏水坑害业主。

　　这种行为不仅是对业主尊严的践踏，更是对自身形象的亵渎，企业经营到了这个份上，不被驱逐那才叫怪呢。

　　第三，经营机制和管理模式的挑战。在社区的建设和管理中涉及到业主、物业企业和政府三方，在建设和谐社会的今天，社区建设也面临着新的挑战，以下问题更应引起高度重视。

　　对于业主来说，不能否认的是，对公共事务淡漠是这个群体的主流，由于客观因素的影响，他们很难形成合力。业主们缺少监督和行使自己权利意识，既不懂，也又很难形成对抗和维护自身利益的势力，更无法对物业公司实施监督，对服务质量进行考核。大家对共有利益的关注程度和参与能力的低下是有其根源的。几千年的传统观念，培养了国人的臣民意识。在这种传统意识的诱导下，业主们普遍认为，只要选择一个好的物业服务企业，就万无一失，享用终生了。这种状况也从客观上推动了物业企业管理水平和服务质量的下降。

　　对于物业管理企业，追求利益最大化的商业本性和公共服务的普遍需求性，以及公共服务特殊性之间发生了尖锐的冲突。物业服务企业素质的低下，服务水平自然就不能满足业主们的普遍需求。现在已经是市场经济时代了，公共事业的维护主体已经发生了变化，物业服务企业仍然找不到自己的定位，还从商人的本性出发，不肯公开资金的账目，继续以短期的商业利润，消耗商人维持商业关系的根本资源，也耗尽了业主们的信任。更让人难以理解的是，物业企业缺乏竞争意识，绝大多数的物业企业依然以政府或开发商指定的管理者自居，他们不了解物业管理过程和物业管理事务是业主的法定权利。在这种状况下，他们既不愿意向业主公示物业管理过程中的事务，更不欢迎业主主动参与和了解相关事务。

　　对于政府而言，是业主和物业公司的仲裁者，但是，政府的行为往往与服务型政府的要求存在一定差距。无论是在司法资源的关注的焦点，还是法律的覆盖面上，尤其是业主共同利益的维护，这一问题目前仍然很难依法纳入国家司法体系。

　　在新形势下，物业服务企业应当怎样给自己定位，业主如何增强维权意识，政府怎样更好地为社会服务等一系列问题，都给关心公共服务的人士提出了新的课题。说到底，朗琴园炒掉物业公司的实质，是业主维权意识的增强使然，是国家法制逐步完善的结果，也是社会进步的表现，更为管理理念的创新提出了严肃的，不容回避的课题。
                        
                                  2008年3月2日
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老笨牧羊

　　一直说想为这个版块写一篇文章，今天“丑媳妇”终于见“公婆”了。这只是个人对这一现象的思考，愿意与大家共同分享，也请版主斧正。

许也

对朗琴园炒掉老物业的分析中有很多值得思考和学习的新理念。欢迎您的到来。

老笨牧羊

来着里是向大家学习更多的新东西。

跃农

有理有据的论文，对工作和管理有很强的指导性，问好老笨牧羊

老笨牧羊

感谢跃农老师的认可，谢谢！

许也

朗琴园更换物业公司的最大特点是是业委会先把老管家赶走，自己接管物业，然后再把新管家请进来，这样就避免了老管家与新管家的直接冲突，这在全国也是首次。在一般情况下，更换物业公司是业委会行动，但朗琴园不仅是业委会行动，业主们也直接参与其中，这才使得这一行动快速达到预期效果。朗琴园能成功更换物业公司的主要原因，在于政府的支持和业委会的组织和动员能力，这是朗琴园更换物业公司的第二个特点。——

按毛主席的话说就是“先打扫房间再请客”。呵呵。

此类文章最好语言上要洗练些、灵活些。一二三的罗列虽然给人条理的感觉，但也会显得呆板。精华鼓励。

老笨牧羊

感谢版主的诚恳建议，也感谢版主的鼓励，谢谢！

娴情逸致

学习了，问好作者和许版。

深院梧桐

　　知道维权，是理念上的进步！

琴若雨

分析总结得不错,耐人寻味,学习了.问好跃农.