有关房地产典当抵押的法律知识

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有关房地产典当抵押的法律知识
                                                           文/张红宪

　　根据新的《典当行管理办法》的有关规定，房屋典当抵押贷款合法化了，那么房地产典当的市场空间有多大？与银行业相比典当行的优势在那里？如何防范和化解房地产典当的经营风险？如何防范假的房屋所有权证？典当行应建立哪些完备的手续等问题，从法律角度上谈一下自己的看法。

　　1、        哪些房地产可以进行抵押典当？

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
　　
　　根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，可以办理抵押的房产有：（一）抵押人所有房屋和其他地上定着物；（二）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其它地上定着物；（三）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（四）依法通过出让方式或者行政划拨方式取得的国有土地使用权也可以抵押，但应当将抵押时该国有土地上的房屋或其他建筑物同时抵押；（五）依法取得所有权或取得权益的房屋（含附属物）；（六）划拨国有土地上的房屋，只要其所有权合法，均可设定抵押；（七）乡镇、村企业厂房等建筑物抵押的其占用范围内的土地使用权同时抵押；（八）法律法规规定的其它可以抵押的房地产。

　　2、对房地产抵押有什么具体要求和特殊规定

　　允许抵押的房地产，国家实行房地产抵押登记制度。也就是说必须到房地产登记主管部门办理登记。依法设定的房地产抵押，只有办理抵押登记手续由房地产管理部门再办理《房屋他项权证》，才受国家法律保护否则没有法律效力。那么，对房地产抵押有什么具体要求和特殊规定呢？

　　首先，以房地产作为债务的担保，抵押双方当事人必须签订书面房地产抵押合同，并且应当规范，即应当载明下列主要内容：（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（2）主债权的种类、数额；（3）抵押房地产的住处、名称、状况、建筑面积、用地面积等；（4）抵押房地产的价值；（5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（6）抵押期限；（7）抵押权灭失的条件；（8）违约责任；（9）争议解决的方式；（10）订立的时间与地点；（11）双方约定的其他事项。其次，应当办理抵押登记。到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记时，应当向登记机关交验下列文件：（1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（2）抵押登记申请；（3）抵押合同；（4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明或《房屋有限产权证》，房产部门的评估报告书；（5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（6）登记机关认为必要的其他文件。

　　登记机关经审核，凡权属清楚、证明材料齐全，符合抵押条件的，予以办理抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效，受法律保护。未办抵押登记的，抵押合同无效，抵押权也就不成立。

　　3、抵押城市房地产有哪些法律限制

　　根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：（一）土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外。（三）权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。
（四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。（五）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得进行抵押。（六）已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押，因为该房产根本不能保障债权的实现。（七）以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。（八）违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。（九）依法不得抵押的其他房地产。

　　目前银行都在做房地产抵押贷款业务，但是银行都在做一手房，一般不进二手房市场，这就 给我们典当行留了一点空间。典当行既可做一手房，也做二手房。另外银行在办理房地产抵押贷款业务时，手续比较繁琐，审批机构比较庞大，审批程序也较复杂，企业和个人短期的贷款都不愿找银行，而典当行所具有的快捷、灵活、方便的优势就充分显示出来。

　　另外，新《办法》出台后，各部门在政策法规上的衔接还亟需协调，目前房屋抵押典当的产权登记还是空白，所以典当行在做房产典当时，要慎之又慎。要加强政府部门协调，不要贪大求全，才能使房地产典当步入正轨，立足安全，高效，稳健发展，把典当业务做大，做好，做强，更好地为社会经济建设服务，形成既活跃又规范的市场氛围。