[原创] 信托式物业管理带来的思考

老笨牧羊

　　近年来，城市社区中的物业纠纷越来越多。据中国消费者协会的统计，2006年全国物业投诉增幅高达20%。物业企业的不作为，或根本就不作为的现象普遍存在，在这种状况下，业主的尊严受到了严重的亵渎和挑战。如何解决物业纠纷，直接关系到社区的和谐与每一个居民的生活质量。去年底，北京朗琴园社区业主在经历了痛苦的磨砺后，首次引入了信托式物业管理的新模式。那么，这种新型的物业管理模式与传统的物业管理模式有什么不同，对解决物业纠纷又能够产生什么样的作用？

　　应当说，信托式物业管理不仅是业主的强烈愿望，对我国物业服务行业的走向和今后的发展，都具有深远的现实意义。

　　物业管理活动，不是简单的财产的管理，这种活动本身是与社区基层民主自治的培育、创新和发展紧密联系在一起的。值得注意的是，这种自治不是业主组织中少数人对多数人的治理，而是全体业主成员依法共同决定的共同治理。这种活动不是业委会对业主及业主共同财产的治理，而是业主通过共同决定来实现他们共同利益的治理，是居民通过法定的程序共同的治理。

　　信托式物业管理经过了几年物业服务企业与业主的反复较量后，摸索出来的物业管理思路，业主需要真心负责的管理者，物业服务企业同样需要不断探索新的发展模式，以满足业主不断增长的需求。应当说，是双方的共同利益和愿望的驱使，才让他们找到了信托式物业管理的新模式。

　　客观地讲，中国人是最不挑剔的民族，业主的需求不是无止境的。他们渴望起码的物业服务，保证基本的生活需求。而委托式物业管理本身所带来的弊端，不仅损害了他们的利益，而且让业主渴望美好生活的愿望很难实现。

　　按照《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主有权解聘前期物业。但是，同时也规定，要解聘物业公司必须召开业主大会，要有超过半数业主的同意才能实现。在委托物业管理中，单个业主在前期物业服务合同中，他们不是业主共同利益的主张主体。单个业主对业主共同利益遭到的侵害行为，会因“不具备诉讼主体资格”而被法院驳回。试想，要把业主组织起来，形成最终决议又谈何容易，那是需要成本的。在《物权法》和《物业管理条例》中，强调了“业主共同决定”才能影响物业管理活动，而单个业主只有采取交纳物业管理费获得权利的方式，这仅仅是参与“业主共同决定”。这种权利和义务的法律设计的本身就忽视了业主的感受，增加了业主维权的难度，不利于发挥单个业主在维护全体业主利益中发挥作用，这是委托物业管理中存在的最大弊端。

　　那么，信托式物业管理究竟有哪些优势？

　　在信托物业管理中，业主运用法律维权更轻松了。在委托物业管理中，业主要告物业公司，需要通过业委会或者要通过业主大会，这是个十分复杂和漫长的过程。在这个不等式中，物业公司可以轻松地告业主不交物业费，而业主的起诉却十分艰难。在传统的物业管理合同中，只有两个权利主体，委托人是业主大会，受托人是物业公司，而在信托物业管理这种新模式中，又增加了一个权利主体，那就是小区的每一位业主。更重要的是，每一名业主作为权利主体的受益人，都享有和业主大会同样的物业监督权。业主很容易行使其应有的权利，也很容易启动诉讼请求。

　　在信托物业管理中，保障了信托资金的安全。物业管理费既不属于业主所有，也不属于物业服务企业所有，这笔费用将独立于物业公司和业主大会。所收的费用放在一个特定的账号里，不再直接进入物业公司的账户。换言之，从信托建立之日起，这笔钱就不是物业公司的营业收入了，而是小区管理的基金，其受益人是全体业主，物业公司只是管理者。在这种机制下，单个业主也能查账，也能监督。

　　在信托物业管理中，不再需要业主提供举证了。业主不仅可以直接起诉物业公司，而且在起诉过程中，不用业主方举证，而是由物业公司举证自己没过失。这是信托式物业所带来的最明显的变化。

　　在信托式物业管理中，游戏规则更加科学。相对物业公司而言，业主是弱势群体，在以往的游戏规则里，这些小老鼠们是没有办法吃掉物业公司这头大象的。可是，信托式物业却打破了这一格局，把原有不公正的游戏规则，通过法律手段进行了调整。《中华人民共和国信托法》所确定的信托法律关系架构，就是这样的一种制度设计，更能体现在法律面前的公正和平等的原则，从而提供了单个老鼠可以吃掉大象的可能。在信托关系中，除了委托关系中的委托人、受托人之外，还增加了受益人这个信托关系的第三方。受益人在一定条件下，可以享有委托人的权利。简而言之，单个业主有业主大会的部分权利，这对于监督和制约物业服务企业的失职等行为更便捷，更容易。

　　信托式物业管理机制第一次在北京朗琴园引入了，对全国的物业管理企业是个促动。作为一种新的尝试，在如何解决物业纠纷、促进社会和谐和提升生活质量等方面，以及物业服务企业今后的发展模式，都带来一些新的启示。

　　业主的监督，很大程度上是对物业服务标准的检验，就目前而言，服务标准大多是无法衡量、测定和检查的。社区的护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施，以及设备、道路、甬路、步道、活动场地达到什么样的标准，卫生状况究竟是什么样？诸如此类的问题，不应再是合同双方当事人的纠纷焦点了。
业主履行义务的意识究竟怎样？我们知道大多物业公司的收费率都是很低的，这是困扰物业公司发展的瓶颈。如何解决这一问题，恐怕不是实行新的管理方式就能坚决的。再好的制度和机制，充其量也只是建立起一个解决问题的平台，更重要的是需要向公众宣传这个制度的好处，使公众普遍愿意采用和接受这个制度，并自觉用运用这个制度解决他们关心的问题。任何法律、制度，只有深入大众的人心，才能有效的运转并起到真正的作用。

　　怎么当个业主，通过什么方式形成一个集体决策机制，如何让单个业主树立参与管理的意识。这是信托式物业管理需要进一步深入探讨的问题，尤其是怎样让业主在社区的建设中参与，建构起的社区的自治机制。在这一过程中，最重要是改变物业公司和业主的一些错误观念，提高每一个人的素质，形成社区建设的共有意识。应当说，参与社区管理的本身就是一个培养公民意识的过程，在自治的过程中将不断增强其参与意识。

　　信托式物业管理模式推行的过程中，一直吸引着社会众多的关注目光，赞成也好，质疑也罢，毕竟已经呈现在了人们的面前，它能否让城市小区的居民们过上和谐安宁的生活，还需要社会的广泛关注、理解和支持。

　　任何制度都有不完善的地方，信托式物业管理也是这样，依然会遇到新的问题和挑战，需要业主和物业公司共同的努力，在维护各自权利的同时，不要忘了履行各自的义务和责任。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　2008年3月8日
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许也

最初由 老笨牧羊 发表
感谢跃农和许也二位老师的点评。我只是把这一管理模式做了简单的叙述，抛砖引玉，希望得到更多人的关注。

只要你真心想得到一样东西，整个宇宙都会合起来帮助你：）

比如蓝宝石，呵呵

老笨牧羊

感谢跃农和许也二位老师的点评。我只是把这一管理模式做了简单的叙述，抛砖引玉，希望得到更多人的关注。

许也

文章多处采用设问、自答的分析方式，对信托式物业管理作了较为全面精彩的演论。

跃农

信托式物业管理模式有很好的前景，值得关注。 问好老笨牧羊

老笨牧羊

是的，国人的维权意识很淡薄，参与意识更淡薄，这是很值得关注的问题。十分感谢梧桐版主的点评。

深院梧桐

　　商品经济加快了社会发展的步伐，其中表现最突出的是人的维权意识上。

　　真正的物业管理，在我国还只算起步阶段，在利益的驱使下，在业主的督促下，相信物业管理是可以做得很好的。