两周热点之外资炒房[原创]

谷幽

对外资炒房说“NO”

　　近年来，境外资本大量流入房地产行业。随着“国六条”的深入推进，外资炒房逐渐被关注起来。外资进入房地产行业的渠道分为三种，第一种是非居民机构和个人投资房地产；第二种是外资通过外国直接投资方式进入房地产；第三种是外资通过外债方式进入房地产。非居民机构投资房产的进入方式以自购和包销方式买入房产为主，可细分为三类：第一类是非居民机构以包销方式购入房产，相当于对开发商的过桥贷款；第二类是非居民机构加速在境内设立外资房地产中介机构，通过包销或者代理方式持有和经营物业收租、或者进行转售。第三类是非居民个人以境外汇款方式结汇购房。而外资通过外债方式进入房地产方式，主要指中资房地产公司通过境外上市，引入境外资本，和通过“自我收购”将自身改制为境内居民完全控股的外商独资企业等。

　　外资炒房为高房价推波助澜。商业地产联盟发布的《2006中国商业地产发展报告》显示：2005年外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。数据显示，2005年我国房地产业与外资的合作项目共计2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。2005年境外机构购买中国建筑物资金达34亿美元。由于受人民币升值的诱惑，相当多的海外热钱流入中国的渠道比较隐秘，大量投资中国房地产的境外资金尚未包含在上述统计数据之列。

　　虽然境外资本进入房地产市场也对整个市场有一定的积极作用。比如提供大量的资金，增加房地产市场的供给，扩大市场需求，为境内房地产企业带来竞争理念等等。但是，我们也不得不看到利弊权衡后的结果。境外机构和个人购房的比例不断增加，在房地产市场上具有明显的“标杆效应”，很多境内民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，推动了国内房地产价格的持续上涨，助长国内房地产泡沫化倾向。而一旦境外购房者的预期发生变化，将已购房产集中抛向市场，必然会对房地产市场供求产生影响引起房价大落。另一方面，境外机构的投资往往集中中高档的商业楼盘和住宅，经济适用住房比例较少，进一步加剧了中低档住宅市场的供求失衡的状况。另外，对于加大国际收支失衡和人民币升值的压力，以及加大了国内金融潜在的风险也产生了不利影响。

　　目前，我国对于境外机构和个人购买境内房产并无限制，外资可以自由出入中国房地产行业且无任何障碍。根据《外商投资企业法》的相关规定，中国政府除了对成片开发的土地、高档楼堂馆所的建设用地进行限制之外，鼓励外资从事普通住宅开发。而仅有的限制性法规是国家外汇管理局2005年11号文，其中规定“未经核准，境内居民不得以拥有的境内资产或股权为交易对价取得境外企业的股权或其它财产权利”。该法规也只是主要限制境内企业通过换股等方式向境外非法转移资产。

　　在“国六条”及九部委“十五条”细则的严控形势下，国家外汇管理局和商务部日前纷纷表态，称可能在近期出台技术性措施，限制外资过多、过快进入房地产市场，以协助稳定房价。可以预见的是，各项限制措施的出台应该会对外资进入房地产市场增加了一部分的阻力，但是这个阻力能否与其汹涌的来势想抗衡仍是一个未知数。


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