实行“房产新政”解决住房难

清河杨柳

      实行“房产新政”解决住房难

           
            当今社会上多数人在抱怨住房贵，买房难。很多大城市的住房价格，贵到要几代人勒紧腰带才能买得起一套房子。住房价格和居民平均收入的比值严重失衡，居民把收入的绝大部分用于购买住房，导致内需中其他消费的严重不足，作为拉动经济的三架马车：投资、出口、消费，消费不振，严重阻碍了经济发展。近几年，国家出台各种措施，遏制住房价格，但是，由于各种因素的影响，住房价格不但没有下降，而且一路飙升，又一次成为群众关注的焦点，刚刚结束的全国两会上，代表委员们的提案中，有一半以上是关于房地产的。

           实践证明，单靠一般性的金融、土地等杠杆因素，不能解决问题，必须换一种思路，才能遏制房价的过快上涨，解决住房难问题。具体应该怎么解决哪，我认为应该从体制上动手，才能解决根本的问题。

           具体的设想是这样的，实现三个公开，即土地成本公开，建筑价格公开，住房价格公开。房产企业只管建设，不管买地和卖房。严格控制二手房买卖。这些新举措暂且叫做房产新政。

           具体的实施过程是这样的：第一步，由地方政府直接出面，解决土地价格、地上物补偿、老住户拆迁问题。定出一个价格，原土地的补偿是多少，地上物的补偿是多少，老住户的拆迁补助是多少，从而形成这块土地的最终价格，并向社会公布。实际上，我们这些年的实际操作中，也基本是这样办的，即使开发商和住户达成的协议，也是在政府的大力参与下完成的，离开了政府的参与，开发商拿地的事，是寸步难行的。这样就成了政府是土地的直接供应方，别管谁建设，直接从政府手里拿地就行了。


           第二步，政府公布这块土地的建设规划和标准{包括图纸设计、建材标准、施工时间等}、政府收益的各种税费、最后形成的房屋价格。公开招标建筑企业。建筑企业根据规划和图纸户型建设，由政府人员、业主代表、监理公司，实行三方监理。建筑企业只负责房屋的建设材料和用工成本，在这个基础上，有一个合理的利润空间，在企业招标时，要预留的。这一步的核心是建筑企业只管建房，不管卖房。

            第三步，政府卖房，建筑企业将房子建好后，交给地方政府，由政府部门出面卖房。政府根据：地价+拆迁补偿+建筑成本+城市基础设施成本+合理利润=房屋价格的方针，确定住房价格，面向市场竞标拍卖。多出的利润归政府所有。实际的操作中，在建房初期就把绝大部分房子卖出了，如果部分房子没有卖出，可用于支付建筑企业的账款，待房子卖出后偿付。政府的主要任务就是完善配套设施，和业主委员会一起，做好物业的管理工作。

           第四步，规范二手房交易，将二手房卖出的赢利，大头归政府。在购买新房的过程中，要实行透明公开的制度，通过各种媒体，向社会公开买房人的姓名，所购房屋的面积、位置等信息。也可以不公开，但是政府部门要录入微机，业主以身份证为依据，实现全国资源共享。业主购买新房后，别管住了多长时间，涨价多少，都要和原价比较，多出的赢利部分，房主得到一小部分，地方政府得大部分，以税收或其他形式，收归地方政府所有，用于市政建设等。这一步的成败，很可能是房产新政成败的关键。也可以尝试另外一种方式，比如政府规定，新房成交后，三年、五年等短期内不准再交易，如果交易，高出原房价部分，政府要征收大于百分之五十的调节税。别管那种方式，都是以遏制炒房为目的，达到建房真正为百姓居住的理想。别管用哪一种方式，遏制炒房是目的。

            这样做的好处是，第一，能够从源头上治理房地产市场的腐败行为。大家都知道，现在房地产的开发成本中，有一部分是用于疏通关系的，有人估计在百分之三至五。这部分成本主要用于向地方上的实权人物行贿，并且是巨额贿赂，这几年查处的贪官所受贿的款项里，大额的受贿多数于此相关。他们为什么要拿出那么多的钱行贿哪？就是因为他们能够从当权者手里低价拿地，现在虽然实行了土地拍卖的挂牌招投标方式，但是其中的猫腻是人所共知的，房地产商都明白，不出点血想顺利拿到地，是很难的，堤外损失堤内补，行贿花出的钱，用高房价找回来，现在地产商变成了建筑企业，他们只建房不卖房，要想从那点可怜的建筑费里面挤出行贿的大额资金，很难的。房价中，把这一部分行贿款挤出去，将给降低价格留出了部分空间。

            第二，遏制了炒房行为，新房交易的成本，政府是有档案的，并且是身份证实名交易。业主买到新房后，多长时间允许二手房再交易，房屋价格增长的部分，大头归地方政府，以什么名义那只是个技术问题，当然也要给业主一个适当的赢利空间，但是一定要掌握在合理的范围，保证房屋涨价的大头归政府，因为房子涨价的原因，绝大部分归功于地方政府在城市基础设施的投资、稳定社会发展经济带来的人气，等因素。并没有业主的多大功劳，不劳而获暴利的行为，是和社会公平的分配原则背道而驰的，长此下去，也不符合创建以人为本、和谐社会的治国宗旨。

           也有人会担心，二手房赢利的大头归政府的办法，会导致新房业主和二手房业主的秘密交易，二手房业主把赢利偷偷的给了新房业主。这种情况肯定会有，但是国家可以通过立法，强制实名登记，再则二手房如果不过户，在婚姻财产、遗产分割上，法律不予支持，同时规定，有住房的业主，再买新住房，属于两套房，将加收税费，从而遏制恶意炒房行为。我们也要相信政府管理人员和税收人员的智慧，边边角角的税收，他们都能收上来，更何况是二手房交易的大额税款啦。同时，国家也要通过强硬法律，对秘密交易而不申报的业主，按偷税漏税处理，额度大的要定罪，是公职人员的，要按党纪国法加重处理，只要这部分人不违法，房产新政一定能够顺利实施。对原房主死亡的，可以通过遗产税的方式，向继承人征收。

      这种办法，也许会引来人们的另一个担心，就是消融了人们投资房产的积极性，这种担心是多余的。因为，目前的中国，城镇化过程加快，人们进城买房的刚性需求是不会改变的，房屋在今后二十年里，是典型的卖房市场，皇帝的女儿不愁嫁，有需求就会价格挺，价格挺则生产旺，这是市场经济的规律。再则，政府垄断着土地供应，先把楼盘卖出去后再找建筑企业，拿百姓的钱建房，最能反应市场供求了，政府在这一过程中是稳赚不赔。个别时期的价格下降，把房产泡沫挤出去，也是好事，美国的次贷危机不能在中国上演。

      退一万步说，即使规范二手房交易的政策失败，房子还是照炒不误。那也是在居民之间炒卖，因为居民实名制购房，第一次购房和第二次购房的税费有巨大差距，一定程度的遏制了炒房行为。同时，开发商囤地、捂盘的行为没有了，房价自然下降。

      第三，节约成本，新办法实行后，房产归政府卖，政府根据市民具体需求盖房子，不用投入巨额广告卖房子，也不用雇佣售楼人员卖房子，更不用拿参天大葱当参天大树来忽悠客户，房产价格又多一个降价空间。也许有人担心“房产新政”的结果，会导致房价下跌，政府收入减少。应该不会的，“新政”挤出的是开发商的不当得利，政府垄断了土地市场，房子直接供应给老百姓，生产企业直接通消费者见面，减少了中间环节，降低了流通成本，生产企业——政府的收入不会减少。

      第四，理顺关系，开发商建一处住宅，几十个部门管着，很多部门的神仙都把房地产当成唐僧肉，雁过拔毛，开发商只是个企业，有的虽然有强硬的后台，那也得罪不起众多的仙人。没办法，花钱消灾吧，这无疑将住房成本扩大了。有政府主导的建房新政，将进一步理顺工作关系，改变部门办事的思路，将这部分成本剔除。建筑企业只负责建房，其他一切外部环境都由政府出面搞定。就像各地招商引资过程中所喊得口号那样：你只管生产和交税，其他的事由我们办。由各地方政府的市长或副市长出面，协调各有关部门，相信能够顺利的搞定所有事项。而地方领导出面协调的动机，也不是为了开发商的利益，而是市政府的利益，更能理直气壮。部门领导都会买市长的帐，这是自然地。如果小鬼敢给阎王要钱，我看它是活腻啦。

      实际上，房产是一个特殊商品，我们不能拿市场经济的一般规律来经营房产市场，要认识到它的特殊性。一般的商品，如汽车、家电、服装等，生产企业要根据市场需求调节生产数量和价格，当市场需求旺盛的时候，就多购原料，加大生产力度，多出产品。同时，积极引进新技术，提高产品性能和产量，创立名牌，从而提高企业的市场竞争力。而房产是特殊商品，它和上述消费品有极大的不同，当需求旺盛的时候，企业都想增加产量，可是没有土地，空中楼阁是建不起来的。再说它也不具有流动性，在北京盖得楼盘挪不到上海。这就造成了楼房和其他消费品的另一个极大不同，其他消费品，全国各地的价格差距不大，如果有大的差距，也会很快被贩子倒爷们填平。而楼房，一个小县城的楼房可能是二三千元一个平方，而北京上海的房子要二三万元一个平方，相差十多倍，同样是钢筋混泥土建筑，位置不同，差异巨大，再有本事的倒爷和二道贩子，也不能把小县城的楼房搬到北京去，就是搬过去也没有地方搁。而北京市价值几万元一个平方的楼房，与小县城几千元一个平方的楼房，在质量上，就楼房本身来说，并没有多大区别。虽然建筑成本有所不同，但是也不至于差距那么巨大，只是城市的区位优劣造成的差距。所以说，哥卖的不是楼房，是繁华。

      同时也应当看到，像汽车、家电等大宗耐用消费品，市场紧俏以后，企业能够增加产量，提高生产过程的科技含量，从而把价格降下来。而房地产紧俏了，产量因为受土地供应的限制，总量上去很难，钢筋混泥土的建筑，增加科技含量从而降低成本的空间很小，并且随着劳动力成本的上升，建筑价格成上升趋势。所以，房地产是个特殊商品，像国家给种粮农民给与补贴的思路那样，给以特殊考虑，不能认为市场化是解决问题的万能良方。

      也许有人会怀疑，政府一管不就违背市场经济的规律，搞乱了吗？官员们董市场会管理吗？能行吗？其实大可不必多虑，因为在这个房产新政中，政府只做好三个方面的工作，一是土地拆迁补偿，这一部分在原来以开发商为主的商品房建设中就是这样办的，原来增么样，现在还增么样，不用多虑。二是公开的招标建房，这和招标卖地没多大区别，公开招标建筑企业，把有资质，管理好的企业招进来就行。三是卖房子，也是公开拍卖，公平竞争就行了，土地的拆迁补偿问题结束后，先画出图纸，就可以招标了，等房屋大部分或全部卖出去以后，就可以开工建设了，政府的管理人员，不用有多高的市场策划能力和市场营销能力。也不用考虑什么名牌效应，老百姓买房住，主要的不是看这个房子是那个开发商建设的，而是看位置，看价格。质量问题主要是监理和政府有关部门的责任。

      当今的城市商品房建设，是在政府垄断土地的基础上形成的行业。现在很多行业，包括一些技术含量高，需要一定营销技术的垄断性行业，像石油化工天然气，银行、电力、电信等，都是国家垄断性经营，业绩也很好，老百姓虽有微词，但总体来说，还是满意的。而商品房建设，这种技术含量相对较小，新技术产生缓慢，市场营销技术作用很有限的垄断性行业，难道政府一参与，就会乱套吗？效益就会降低吗？这可能吗？

      经验证明，国家一项方针大计的制定，都有一个指导思想在起着核心作用。把房地产业作为地方政府收入的来源，经营城市的政绩，当然是房价越高地价越高，政府收益越多。至于普通市民的怨言，以及由此造成的后果，并不是三五年一届的的地方政府首先顾及的事情。如果将房地产作为解决居民住房的重要途径，以居者有其屋为目的，那就要首先考虑居民的承受能力，一切以民生为出发点，来制定房地产政策。

      二十年前，因为政府、居民都差钱，我们将房屋的公有制分配改变成商品房开发，那是在当时特定的条件下，顺应了当时的经济状况，取得了良好的成绩。今天环境变了，政府和居民在房屋建设问题上，就建设积极性来说，都不差钱了，政策也要因时而变，才能取得好的结果。

      中国的国土现状是土地稀少，人口众多，有限的土地还要用于粮食生产，保证食品安全。不可能像一些人均国土面积大国那样无限制的开发下去，我们的生存空间是有限的。有人会说，很多发达国家也是国土面积狭小，人家也是开发商建房，不是也管理的很好嘛？可是，我们别忽视了人家具体的操作过程，像新加坡、香港等地，政府建设的保障性住房就站百分之五十以上，我们保障性住房建设了多少？所以，不能照搬国外的模式，要有中国特色的房地产建设思路。上面提到的房产建设新政，很可能是解决当前群众住房难、住房贵的一个方法。

      遏制房价飙升的趋势，挤出房地产虚涨的泡沫，使新建的住房让真正无房的市民居住，实现居者有其屋的理想，当是中国共产党及其领导下的政府，义不容辞的责任。


  

清河杨柳

问好李明朋友，我不是学经济的，但关心这方面的问题。

夫子山闲人

分析透彻
欣赏学习

微风轻拂

分析深刻，面面俱到。我想补充一点，就是中国人太多，住房问题可能是个很难解决的顽症。

一水

杨柳此文论述细致，很多条款可供职能部门参考，我以为很难得。现性体制下的“住房”问题还存在很多顽疾，政府要加大力度方能见效。

欢迎杨柳来江天。楼上的“彩霞”如果是杨柳一人，建议你用一个名字发文，有便大家交流。远握。

清河杨柳

一水版主水平就是高，我这篇文章本计划发到刊物上的，但是以前给刊物发文章，很多就是两个月后没消息就自行处理，连个回音也没有，太看不起人了。我就喜欢咱这个论坛，说事，每个星期都有回音，还能有版主的评论，所以发到这里。

洒脱如梦

分析透彻，有头脑:，佩服victory:

董万军

原帖由 李明 于 2010-3-22 19:55 发表
对房价问题分析到位。估计作者是学经济的。我说房子问题已经不是一个简单的居住问题。他象潘多拉盒子一样，一旦打开，后果不堪设想。

赞同！
鼓掌、支持！ :handshake