窝心的房产

草舍煮字

窝心的房产

文/草舍煮字

　　花钱买了一套房，住了十几年，突然有一天有个人拿着房产证来说房子是他的，为了要回房子打官司还输了一场，你说这事窝不窝心？
　　
　　甲先生的父亲老甲和乙先生的父亲老乙早年是生意朋友。十几年前老乙因为欠债太多，就把自己的一套房产卖给了老甲。双方签订了房屋买卖合同，老乙把自己名下的房产证交给老甲，老甲支付了双方商定的绝大部分房款，剩余两万元双方约定一同办理了房屋产权过户手续、老甲取得房产证后再支付给老乙。此后的几年，老甲一直催促老乙一同去办理房屋产权过户手续，但老乙说自己到处躲债，不敢露面。老甲一家觉得反正双方签订和履行了房屋买卖合同，自己手里又拿着老乙的房产证，慢慢就把这件事放下了。
　　
　　甲家入住十几年后，老甲和老乙先后亡故。某天老乙的儿子乙先生突然拿着房产证来找甲先生，说房子是他的，房产证显示房子现在已经在乙的名下，而且他已经把房子抵押给了小额贷款公司。乙给甲下最后通牒：要么腾房搬家，要么偿还贷款公司二十万元贷款。
　　
　　事关重大，甲赶忙去房地产管理局问询：老乙的儿子手里没有老乙的房产证，他是怎么过户到自己名下的？原来，乙把他父亲的房产证办理了挂失，然后又办理了继承手续过户到自己名下。而负责办理这些手续的房管局只审核手续是否齐全，比如房产证案底确实仍在老乙名下，他儿子乙也确实有他的死亡证和继承权。这些都是纸面上的材料，但是房管局没有义务审核房屋是否实际存在产权纠纷。而甲这边没有取得房产证相当于没有获得房屋的产权，因为房屋是不动产，签订的房屋买卖合同不代表产权已经转移，不像汽车这类的动产，一手交钱一手交货即取得产权。
　　
　　走投无路了，甲去咨询了律师。虽然律师告诉他很难胜诉，但他还是决定打官司。甲的诉讼请求是：一、判定乙和贷款公司签订的房屋抵押贷款合同无效，因为这套房屋的产权存在纠纷。二、判定乙配合甲办理房产过户到甲的名下，因为乙是老乙的继承人。法庭上，贷款公司的律师辩称，一、甲没有取得房产证，所以乙的继承过户是合法的。二、和房管局一样，贷款公司也只根据房产证来确定产权，没有义务审核房屋是否实际存在产权纠纷。虽然国家规定金融机构有这种审核的义务，但那是针对银行的。一句话，从法律的角度，乙和贷款公司的行为都没毛病，而甲的买房行为却有硬伤，相当于没有买到手。贷款公司如果拍卖乙的抵押房产来抵债，那也是合法善意取得。雪上加霜的是，贷款公司把房产抵押拍卖是有实物的交易，而甲要求乙配合办理房产过户手续是无实物的服务活动，法律规定实物交易优先于服务活动。也就是说，在法律几重不利的情况下，甲是没有胜算的。
　　
　　法院果然一审判决甲败诉，他只能搬出住房。至于老甲付给老乙的房款，可以另外打官司找他的继承人乙去要。问题是，乙根本就没有还款能力，他贷款二十万本身就是为了还债的。眼看着一家人就要露宿街头了，窝心的甲不得不提起上诉，死马当作活马医吧，他总觉得正义在自己这边。况且他也没有退路，即使自己拿钱帮乙还二十万贷款，乙还可以继续拿着产权证办另一笔抵押贷款，这是个无底洞。其实一审法官也明白，甲获得房产才是善意的，但没有履行法定手续，如果支持了他的诉讼就为违法开了先例。二审法官当然也明白这个道理，但他们通过大量实地调查，亲自上门了解细节，最终还是找到了解决的突破口。
　　
　　二审开庭，法官首先问询乙，贷款公司事先知不知道这套房产已经被人买去，而且长期入住了？言外之意，如果贷款公司知道这件事还同意当做抵押物，那就有和乙恶意串通，通过损害甲来获利的嫌疑。乙倒也诚实，他可能觉得反正二十万贷款已经到我手，而且付给债主拿不回来了，这场官司已经是贷款公司和甲之间的事了。他说在贷款之前他咨询过贷款公司，他们说他们只看产权证。贷款公司的律师矢口否认，反驳说乙空口无凭，他没有证据证明贷款公司事先知道抵押房产有产权纠纷。
　　
　　法庭经过调查认为，对于贷款公司来说，作为抵押物的房产存在两个明显的疑点，一是乙在办理完房产过户的当天，就直接拿着房产证到贷款公司办理了贷款，而且第三天就拿到了二十万元。二是市值超过百万的房产只抵押贷款二十万元，这更加不正常了。由于存在明显的疑点，很有审核抵押物的必要。实际上这套房产能不能用来抵押，上门看一眼、问一句就能知道。国家虽然没有规定贷款公司像银行一样，要对抵押物进行审核，但贷款公司既然要取得像银行一样的收益，就应该履行像银行一样的义务。二审法庭最终判决甲胜诉。这样一来，乙必须配合甲去办理房产过户手续，而且还要偿还贷款公司的二十万元债务。
　　
　　这件案例当中，三方当事人都给予了人们启示。
　　
　　甲自始至终没有害人的恶意和行为，善意获得房产却经历了两场官司，身心俱疲，从这点看是无辜的。但他一家认为把房屋买卖合同履行完毕就获得了房屋的产权，这是不对的。合同履行完毕只证明了双方的意向和付了款，房屋作为不动产，它的产权转移有法定的特殊性，产权证是唯一证明产权归属的法律文书。甲的这次经历真是一场悲喜剧，值得人们思考、借鉴。
　　
　　贷款公司吝啬举手之劳而不去审查抵押房产，不是忽视自身利益，而是有所倚仗，也就是利用甲家的过失、损害他的利益来牟利。虽然无法被判定贷款公司和乙有恶意串通的故意，但也决非善意取得抵押房产。这样的公司难说正规，和他们打交道要警惕。好在这次他们对甲的侵害没有最终得逞，还被套牢了二十万债权，需要经常问候令人厌恶的乙，还不能暴力催债，包括冷暴力。
　　
　　至于乙，他是明知房产已经被老爹卖掉了的，还企图把自己的债务转移一部分给甲，好一直把账赖下去。他的所作所为，令人怀疑他父亲老乙一直不配合老甲办理房产过户，恐怕有主观故意的成分。这样的家教让赖账成了乙家的家传，有其父必有其子，乙被人追债成了人生常态。他又怎么面对自己的后代呢，如果有的话。都说“出来混，早晚是要还的”，但不幸的是老赖们总能例外。
　　
　　最后，二审法官找到的解决问题的突破口，其实还是没有遵从硬性的法律条文，只不过是他们在正义面前运用了法官的自由裁量权，而且理由充分，符合法律精神。再拿房管局、一审法庭与二审法庭的职业精神相对照，我觉得法律、规定可能会有某些无法维护的正义、善意，但执行法律、规定的人应该有维护正义、善意的观念、智慧和努力。法律的载体是冰冷、无生命的纸本文书，但法律的代表是有体温、有思想、有信仰的法官。

任逍遥km

震聋发馈的一场绞缠式官司，值得深思，现今社会处处都是坑啊。

幸福小草

这亏吃得真哑巴。。
一面是不知道的坑，一面又是法律责任，买房要谨慎，城市套路多，这聪明人都吃亏上当，老实人真凉快着吧。

草舍煮字

任逍遥km 发表于 2024-3-6 11:11
震聋发馈的一场绞缠式官司，值得深思，现今社会处处都是坑啊。

如果被坑的比坑人的多，好人比坏人多，那还有救。
如果坏人得不到报应，好人得不到保护，那就没救了。

云馨

花几十万买个房，却住得窝心，真是无妄之灾啊。城市套路多，买房需谨慎。咱老百姓越是没钱，越容易上当。令人叹息！

草舍煮字

幸福小草 发表于 2024-3-6 11:46
这亏吃得真哑巴。。
一面是不知道的坑，一面又是法律责任，买房要谨慎，城市套路多，这聪明人都吃亏上当， ...

所以，自己的权益要靠自己维护，专业知识也要懂得多一些。合情合理的事情未必合法。

草舍煮字

云馨 发表于 2024-3-6 11:52
花几十万买个房，却住得窝心，真是无妄之灾啊。城市套路多，买房需谨慎。咱老百姓越是没钱，越容易上当。令 ...

套路太多，光天化日之下多少双阴险的眼睛盯着老实人出错。做事不得不按规定做扎实了。

任逍遥km

草舍煮字 发表于 2024-3-6 11:47
如果被坑的比坑人的多，好人比坏人多，那还有救。
如果坏人得不到报应，好人得不到保护，那就没救了。

一语中的。👍👍👍👍

草舍煮字

任逍遥km 发表于 2024-3-6 12:04
一语中的。👍👍👍👍

法律也是武 器，好人坏人都能利用。而武 器本身也不万无一失。

千幻烟

真是大千世界，无奇不有。

秋实

一看标题，吓我一跳，难不成草版因为房子缠上麻烦事了？想想草版也不可能是炒房之人呐
细读之下明白，哦，原来是例证了甲、乙之间的房屋纠纷，这个很有现实意义哎。
十多年还没办理过户，一般人绝对不会这么心大，除了老甲过于信任老乙外，还有可能老乙的花言巧语百般搪塞起了关键作用。
可惜老乙机关算尽，养废了一个不讲道德的儿子，这才是最悲哀的。
得为二审法官叫好没有遵从硬性的法律条文，正义面前巧妙运用了法官的自由裁量权。这样的执法人员，才真正是服务于民。

秋实

因为房屋是不动产，签订的房屋买卖合同不代表产权已经转移，不像汽车这类的动产，一手交钱一手交货即取得产权。

这儿需要商磋一下滴：
房屋以产权证为据，认证不认人。但汽车也是的呢，如果不办理过户，万一后续的司机在开车途中出了意外，那承担责任的就是原来行驶证上的车主，万万不可，太恐怖了
我们单位有一辆旧车转手，很规矩地去了二手车市场，拿到了交易发票，行驶证上的车主也更名为买车人，这样才可以踏实呢

水如空

草舍兄怎么研究上法律了？
俗话说：冤死不告状，穷死不作贼。
老百姓轻易不告状，有点儿小损失宁愿承受着，是有原因的。反过来说，有些一再越级上访的老百姓被视为“刁民”，也不是没有原因的。

草舍煮字

秋实 发表于 2024-3-6 14:01
一看标题，吓我一跳，难不成草版因为房子缠上麻烦事了？想想草版也不可能是炒房之人呐
细读之下明 ...

民事案件是有自由裁量权的，只是一些法官教条，缺乏智慧。

草舍煮字

秋实 发表于 2024-3-6 14:04
因为房屋是不动产，签订的房屋买卖合同不代表产权已经转移，不像汽车这类的动产，一手交钱一手交货即取得产 ...

是的，动产一手交钱一手交货后，财产控制权当即转移。但所有权不转移的，资产伤及第三人，产权人不能完全免责。