本周热点之实名制购房

谷幽

“实名制”已成为近期颇为关注的一个词汇，范围甚至超越了房产领域，手机实名制、车票实名制也都随之成了热门话题。建设部10日印发《建设部2006年工作要点》，其中指出建设部将加强经济运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格。通过调控项目立项和土地供应，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。为了遏制炒房，将落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。继续合理控制城镇房屋拆迁规模。完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁管理规范化。
    这个工作要点的发布顿时引起业内轩然大波，本周对于实名制是否能够落实，对房地产宏观调控的作用几何的讨论声此起彼伏。其实早在2005年5月，建设部、发改委、财政部、税务总局等七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，就已提出实行实名购房制，江苏南京等地此前已试行购房实名制，以后各地陆续出台的一些具体政策中，还出台过具体的操作细则。但是，由于相对缺乏具体的配套措施，实名制购房制很难落实下去。
这次建设部的举动，至少表明国家在房地产方面继续加强宏观调控，规范市场制度，稳定房价的决心。但是从目前房地产领域的现状来看，房地产泡沫、扭曲的价格仍不是一时可以彻底根除病根的。
    购房实名制实际是预售实名制。在产权登记时，没有人愿意把自己的房产写成他人的名字。因此，购房实名制对个人购房的影响微乎其微，为避免可能实行的一人多次购房征重税，可以用家人的名字，为避免可能征收的遗产税，可以用后代的名字。而用假姓名、假身份证购房的行为，基本上都是发生在预售环节，有些房地产开发商或销售商将之用于内部认购、囤积房源、哄抬房价。各省市开始实行网上购房合同备案以来，公众随时可以了解交易信息，用虚假姓名来虚构楼盘供不应求的假象成为许多开发商的营销手段。一些城市的房地产网上合同备案系统中甚至出现了字母代替的名字。因此，实名制是对这种现象的打击。
    在众多利益集团追逐短期利益的作用下房产泡沫久去不散，零散炒房者固然可以由这个实名制度的实施而有所收敛。然而，与土地批租、规划、销售纠缠在一起的利益主体仍然不会为之所动。从去年各地试行的情况也可以看出，单纯靠实行购房实名制，难以从根本上杜绝作假。炒楼者完全可以用亲戚朋友的姓名重复置业，购买多套房产。如果政府执行力不够，导致市场上出现一个很大的反作用力，房价上升现状并不会得到有效控制。在目前全国商品房买卖信息和个人信用信息系统没有有效联网的背景下，购房实名制甚至可能会加速跨地域炒房的发展。所以购房实名制需要与其他措施配合，才能发挥效果，比如预售后撤销的征税、信息系统的改进。以二手房转让征税为例，此前为了抑制房地产投机，杭州、南京、青岛、北京市朝阳区等地，曾经着手对出售二手房所得严格征收20%的个人所得税。但各地在实施不久就相继取消了这种做法。因为对于二手房征税，抑制了二手房交易，不利于房产市场的发展，更是拖了地方GDP的后腿，影响官员的政绩和相关利益主体的收益。
    因此，结合实名制的推出，将个人资产的详细信息以及银行与税务部门的信息化处理系统联系成整体，完善宏观财税政策，加以系统调控，才是调节房价，规范房地产市场的真正出路。

若荷

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