[原创] G万科A（000002）研究简报

谷幽

G万科A（000002）：行业龙头受益于产业整合

房地产行业的产业整合

　　我国的房地产行业起步较晚，因此发展道路正在经历一个曲折的过程。就目前来看，房地产行业已经有一种由零散向集中过渡的趋势。

　　“2006中国房地产百强企业研究”报告显示，并购重组成为去年房地产行业的一大发展特点，而通过并购重组，房地产行业的规模效应逐渐显现。报告显示，房地产百强企业去年总体资产规模水平呈上升趋势，并出现了一批大型企业。其中，总资产规模超过100亿元的有15家，超过200亿元的有7家。

　　百强企业2005年实现销售额2384亿元，占全国市场份额的18.06％；比2004 年的13.49％、2003年的8.43％有较大幅度上升。在百强中，综合实力排名前10位的企业去年实现销售额686.62亿元，占全国市场份额的5.2％，分别较2004年、2003年增长了35.84％、92.45％，市场份额呈现逐年递增的趋势。研究显示，中国房地产行业资源开始逐渐向大型房地产企业集中。百强企业2003-2005年连续3 年的年均销售额增长率为61.4％、年均主营业务收入增长率为49.35％、年均净利润增长率为50％。竞争导致行业集中度提高。

宏观环境对房地产行业的影响

　　首先，城市化进程的不断加剧使房产需求增大。新制定的十一五规划纲要指出：到2010 年，我国人均GDP 将达到19270元，GDP 年均增速达到7.5%，城市化水平由43%提高到47%。这些都为房地产行业快速发展提供了源动力。城市化水平提高4 个百分点，意味着将有5400万农村人口进入城市，按照2005 年城镇人均26 平米房屋计算，将带来14 亿平方米的需求，平均每年2.8 亿平方米，旺盛的需求将是房地产景气的源动力。

　　其次，人民币升值预期不断升温。从全球的角度来看，人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升。在资本自由流动的前提下，会选择中国房地产作为重要的配置资产。即使在中国外汇管制的条件下，这一资产配置需求仍然存在。未来一段时间内，人民币继续升值的预期将继续存在，因此“赌”人民币升值的国外热钱会继续流入，进而加大了房地产投资性需求。

　　第三，6 月17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了调控房地产业的6 条措施。指出了房地产行业存在的问题，并有针对性的提出了措施，有望打造健康稳定完善的房地产行业。这对房地产企业来说，短期可能会受到一定的负面影响，但必须看到，调控的目的并不是打压市场，而是要促进市场更加健康的发展。从长远来看，调控的效果是长期的，这对于房地产企业来说也将会导致更大的分化，只有那些专业化程度高、规模较大、具有品牌优势的优质企业才有可能占领一定的市场份额。

公司作为行业龙头将得益于产业整合

　　作为行业领跑者，公司凭借其战略、资本、管理、品牌及资源优势，利用收购兼并及合作等手段，将获得超常规快速成长，成为产业整合最大的受益者之一。  

　　2005年公司业绩保持了持续增长势头。全年实现销售收入139.5亿元，同比增长52.3%。实现营业收入105.6亿元，同比增长37.7%。净利润达13.5亿元，同比增长53.8%。净资产收益率提升到16.3%。同时，2005年底存有65.7万平方米、金额48.7亿元的已售未结资源，这为公司后续发展奠定了良好基础。今年一季度每股收益0.09元，每股净资产2.38元，主营收入同比增长21.14%，净利润同比增长54.09%。

　　去年公司新增651.2万平方米土地储备，其中深圳、广州、上海、北京和天津等五大核心城市的比重占到41%。2006年，公司今年将着手新增1000 万平方米的项目储备，新开工面积将达到335 万平方米。未来净利润每年将保持30%以上的增长。而2006年列入计划的主要开发项目71个，计划开工面积和竣工面积分别约399万平方米和332万平方米。

　　已经通过的股权激励计划，初步实现了股东、管理层与员工的共同发展。将在一定程度上对公司保持持续的高速增长带来良好的推动作用，有助于投资者对未来行业的发展速度建立信心。股权激励计划具体为：每年买入的股票经过一年的储备期和等待期，还必须在当年（T+1）年均股价高于上一年（T年）年均股价，才能最终奖励给激励对象。若当年股价低于上一年股价，则给予管理层一年的宽限期，第二年（T+2）年股价若高于T年的年均股价，仍可归属给管理层。若两年内股价达不到上述要求，则计提的基金将返还给公司。这对于股东和管理层是一个双赢，对股价中长期的稳健上行提供了保证。

　　因此，随着源头土地市场的进一步规范，获得土地门槛的上升和房地产金融的进一步收紧，对于透明度高、获得投资者信赖的公司来说，通过持续性的外延式增长及其本身擅长的内涵式增长仍将保持高速增长。


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