【原创】保利地产（600048）的研究简报

霸道

　　　　　　　　　　　　保利地产（600048）的研究简报       

行业地位

　　保利地产主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。连续多年保持快速发展，业务规模持续扩大，企业知名度和市场影响力不断提高：到2005年底，已发展成为在全国十大城市拥有24家控股公司，总资产过百亿元的大型房地产集团。拥有46个项目，土地储备近1000万平方米。2005年公司品牌价值和综合实力均跃居全国五强；2006年，保利地产更成为股权分置改革完成后首家IPO发行上市的地产类企业。

我国房地产发展势头大

　　国家的宏观调控有利于房地产行业的长远发展。从05年的“国八条”到今年的“国十五条”，中央反复强调：房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业，可见宏观调控的出台，是源于政府和百姓对房地产行业日趋规范与成熟的良好愿望，更是源于房地产行业在国民经济中的重要地位。我国国民经济持续稳定的发展、人民生活水平的提高，城市化进程的推进都为房地产市场提供了刚性需求；充沛的社会流动资金对房地产投资形成了现实购买力。因此，房地产业中长期仍然看好。

　　政府实施宏观调控是非常必要而正确的，通过调整结构，引导需求，必将会推动房地产行业的健康发展，同时提高了房地产运作的信贷门槛和建设门槛，加速行业的优胜劣汰，对于行业规范和大企业的发展是好事。从这个角度讲，对保利地产这样有实力讲诚信的企业是一次挑战也是机遇。而此次在国家宏观调控期间获准发行新股，也显示了保利地产充分把握机遇的能力。

公司半年报业绩增长

　　半年报显示，公司上半年实现主营业务收入14.25亿元，同比增长60.17％，但主营业务成本同比增长65.86％，导致毛利率由去年上半年的40.35％下降到38.23％。主要是由于毛利率高的广州地区销售收入同比下降所致。通过不同地区的毛利率对比可以发现：除了武汉地区的毛利率同比小幅下降外其余地区的毛利率仍然处于良好的稳步提升态势，反映出这种房地产行业去年的持续景气发展特征。对于今年的利润率变化情况需要明年的报表中才能反映。总体上，保利地产的房地产开发利润率处于行业领先地位。在主营业务收入中，广州、武汉两地的项目结算收入占比较高，其次是北京、重庆、长沙等地。公司上半年的净利润为2.23亿元，同比增长67.66％，按发行后股本计算，每股收益为0.405元，净资产收益率为19％，公司的市值和行业地位仅次于万科，将成为基金资产配置的优选对象。而公司管理层也表示，公司将继续保持高速的增长。同时，保利地产的项目新开工面积和在建面积分别同比增长251％和119％，达到165万平方米和330万平方米，而上半年参与结算的面积仅为28万平米；项目预售方面，上半年的签约认购额为29.8亿元，也比去年同期增长67.6％，签约认购额相当于结算收入的两倍。由于签约认购到办完按揭贷款存在一定的时间滞后，使得6月底账面的22亿多元的预收账款尚未完全反映上半年的销售业绩，因此公司2006年全年业绩同比实现大幅增长可以预期。显然，良好的业绩增长预期、雄厚的央企背景以及充足的土地储备均构成公司中期向好的因素，可积极关注。

　　上半年，公司的期间费用占比同比下降，其中财务费用占比由0.18％下降到0.06％，营业费用占比由5.4％下降到4.53％，管理费用占比由4.59％下降到4.17％，期间费用的下降预示着公司已由原有的规模快速扩张期正在向稳步成长期过渡。

后续储备充足

　　公司的土地储备面积巨大，相当于当前在建面积的3倍左右。保利地产的每股土地储备是目前地产上市公司中最高的，拟建在建项目总建筑面积达到1235万平方米，权益建筑面积891万平米，成本较低，结构合理，且绝大部分位于广州、北京、上海等中心城市的普通住宅用地，土地储备含金量高，业绩增长后劲充足，公司后续结算量增长可观，完全可以满足公司未来3年左右快速发展的需要。预计未来两年的每股收益会有较大增长。

06年业绩大幅增长可以预期

　　广州是目前公司12个在建项目和近30％的土地储备所在地，而相对国内其他大中型城市而言，广州市房地产行业相对理性的市场发展现状，无疑有望为保利地产未来中、长期可持续发展提供良好的外围环境基础。

　　对于国家已出台调控细则要求城市新建住房总面积中套型建筑面积90平米以下的住房要占70％以上这一规定，各地将根据当地的实际情况再制定可操作的细则，公司目前的储备项目都符合当地的城市规划，项目开发所受影响不大。

投资风险

　　在未来公司发展中需要解决的风险和困难是国家政策调控问题和土地储备保证问题。房地产作为一个新兴行业，国家出台政策规范从长期看是有利于行业的健康发展，但国家政策调控也使企业面临一定的政策风险，对公司扩张的速度和规模会造成一定的影响；土地储备关系到房地产企业持续发展，目前土地公开出让制度的推行也加大了公司进行土地储备的资金压力。土地资源的减少和土地价格的上升也使企业面临风险。

投资评级

    　　给予的投资建议：先观望，20元以下考虑持有

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若荷

风险太大，还是不参与的好，呵呵