［原创］国家新八策收紧土地门

霸道

　　　　　　　　　　　　　　　国家新八策收紧土地门

　　随着《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的发布，中国土地调控新政正式出台，土地“闸门”将进一步收紧，土地出让金和相关税费的改革成为重中之重。

　　近年来，随着城镇化、工业化的加速发展，中国人均耕地已减少到1.4亩，还不到世界平均水平的40％，日趋逼进粮食安全底线。为了保障粮食安全，中国实行了“最严格的土地管理制度”，再加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用，土地市场供求关系日趋紧张，价格不断攀升。而此次土地调控新政，又将在一定程度上影响地价的构成和水平。

　　据介绍，当前中国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，这包括给予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。从这次出台的土地调控政策看，以上各主要成本都将有所提高。

　　根据国务院关于土地调控的八项措施，调整土地利益分配机制后，征地补偿安置费和土地有偿使用费等费用均有所增加。征地补偿安置费将提高1倍，新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍，城镇土地使用税将提高2倍，耕地占用税征收标准也将有所提高，地价总水平将增长1/3到1/2，但不同用途地价受到的影响也不尽相同。据有关人士测算，房地产用地出让价格将基本持平，小城市有所波动；工业用地的出让价格将提高40％－60％，恢复到基准地价的水平。鉴于目前房地产用地主要采用招标、拍卖和挂牌方式出让，土地价格由市场供求决定；且被征地农民的征地补偿安置费用的提高部分是由地方政府降低其所获取的土地出让纯收益比重来弥补的，所以房地产价格基本持平，影响不大。但就工业用地而言，情况则完全不同。目前，工业用地出让最低价是按基准地价的70％确定的，而在实际操作中，各地为了招商引资，此前大量工业用地采用协议出让方式，有些地方政府甚至以更低的价格出让工业用地以吸引投资，造成地价低估。现根据国务院新的要求，有竞争性的工业用地实现招拍挂后，将恢复到基准地价水平。因此，这次地价成本的提高，对工业用地价格影响较大。而国家也会在今后统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，使其不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地价格上涨已成必然。

　　虽说这次政策调整从理论上讲对房地产地价的影响不大，但在实际中还是会带动房地产价格的上涨。这是因为，中国土地调控政策新政根本宗旨在于进一步紧缩“地根”，这将从预期上减少新增建设用地供应量。从目前的情况来看，在新政的影响下，厂房搬迁成了最受益的的概念，相关上市公司也演绎了乌鸡变凤凰的故事。G天宸由于拥有上海洋山深水港1100亩土地资源，在短短的一个多月内上涨了86％；G广钢由于土地搬迁更是连续三个涨停，在短短的5个交易日内涨幅达到了53％；G北人也由于厂房搬迁，得到了政府高达2亿元的搬迁补偿，其股价在短短的6个交易日内上涨了38％。上市公司一旦和土地扯上关系后，就成为了市场资金热衷的对象，而原因很可能是市场对于新政实施后土地价格上涨的一种预判。

　　预计，随着未来有关方面继续加大对土地的调控政策和严把土地出让关措施的实行，土地供给减少，从而可能带动地价上涨，而地价的上涨自然使拥地企业在今后的竞争中成为最大受益者。如果按照国土资源部门有关人士预测的工业用地地价上涨50％来计算，未来企业的土地储备将具备大幅升值的潜力，而拥地的上市公司必然面临着价值重估，在未来拥有大量工业用地的企业将真正成为中国的“地王”，这些企业在厂房搬迁后，其拥有的土地价值将兑现，厂房搬迁带来的上市公司价值重估也将是未来市场炒作的持续热点。

　　所以，在土地新政下未来投资者可以重点关注两类上市公司的股票。第一类是拥有大量土地储备的上市公司，如G复华、G嘉宝、G金地、保利地产、G亿城、G天宸、G万科A等拥地上市公司很可能将面临价值重估。另一方面，虽然目前国家加大了房地产宏调控制和土地调控政策，但是，这类拥有大量土地储备的房地产上市公司如G亿城、G天宸、G万科A将在调控中受益，有利于它们在行业中处于优势地位。

　　另一类就是拥有厂房搬迁概念的上市公司，如G申达、G申能、G中科等一大批老的上海本地股将面临厂房搬迁，公司拥有较大的土地升值潜力。未来随着城市的发展，大量的厂房搬迁将成为趋势。因此，后市投资者仍可以重点关注厂房搬迁概念的个股，一旦其搬迁，那么巨大的土地升值将会极大地推动公司业绩增长。

若荷

中秋快乐！