地产股概况
近年来地产股表现长期强势，其中不少龙头股往往逆市上涨，而该板块的走强有其深刻的背景，如随着A股实质性的对外开放，地产股在人民币升值以及自身土地储备升值的预期下无疑将成为外资并购首选，从主力介入的深度来看，地产股的行情不仅远远没有结束，还有望成为2006年表现最强的群体之一，其中长线的上升空间依然值得期待，其中部分龙头股在本次回调后战略性介入机会临近，可关注：G中企（600675），该公司拥有突出的品牌价值，惊人的土地储备，特殊的股权结构，公司控制权战争尤其值得期待，目前价值低估严重战略性介入机会来临。
行业地位
中华企业公司创建于1954年，是上海解放后第一家从事房地产开发经营业务的国营企业。主要从事房地产经营开发，在强化主营业务的基础上，还积极投资与主业相关的高科技开发、智能化物业管理、商品房租售经营以及建筑设计装潢等领域，形成以房地产投资为主的有限多元化经营的业务构架。
2005年公司在中国房地产200强企业的评选中，位列24位；公司获得了中国房地产行业十大影响力品牌企业的荣誉称号；在上海房地产开发企业50强排名中，位列第七位；此外公司还荣获了上海市房地产开发十大著名企业等荣誉称号。值得关注的是公司当前的开盘项目以及在建设项目进展都非常顺利，同时公司拥有大量土地储备，还拥有大规模奥运和世博地产项目，作为二级市场上的红利指数概念股，具备中长期良好预期。
四大优势
第一，房地产企业能开发的产品，公司几乎应有尽有，独特的产品结构使其在一定程度上规避了市场系统性风险。
第二，公司股东背景深厚。2004年7月，公司控股股东变换，背景深厚的上海地产公司成为公司第一大股东，掌握上海房地产行业发展的国有资源，总资产超过102亿元。
第三，公司是上海市剩余的为数不多的国有企业，容易受到政府的扶持。
第四，公司的项目享受到了那些追求快进快出企业享受不到的土地长期增值收益，也正是由于土地增值、拿地较早，造成了公司相对的低成本，弥补了其他方面的不足。
投资亮点
1、公司在上海、苏州、重庆三个城市拥有大量的土地储备，地价成本低，地理位置良好。不仅在在崇明岛拥有4655亩土地储备,洋山深水港临港新城附近也拥有8000多亩土地储备,以及在陆家嘴滨江区域开发多个项目,具有相当突出的地产增值潜力，价值重估的空间极其巨大。
2、公司斥资2.9亿元投资的重庆市袁家岗体育中心储备地块,是为2008年北京奥运会分会场准备的。该项目总用地面积约164433.2平方米,建筑类型包括高档住宅、五星级宾馆、精装修酒店式服务公寓及高档商业配套设施。同时，参与朱家角中心镇的开发建设，朱家角镇位于上海市青浦区,是上海市政府规划一城九镇中的试点城镇。其建筑总面积为8.14平方公里,总投入为75亿元，这些项目建成后又将成为公司新的赢利增长点。
3、从经营层面来看，公司财务健康，上半年进展顺利，主营收入实现5.05亿元，同比下降44.08％(因公司预销售项目未达到结算条件)，净利润实现2.72亿元，同比增长36.9％，每股收益0.39元，符合预期。上半年公司预售面积和结转面积分别为20.44和2.62万平方米，预收账款为22.15亿元。下半年，楼盘销售势头良好，可结算资源翻倍上半年。预计2006年净利润同比增长超过30％，上半年预收账款项目将陆续在2006-2007年竣工交付使用或结转销售收入，未来三年将继续保持增长。目前公司在建项目建筑面积为84.9万平方米，将在未来几年内竣工，能够满足公司未来业绩增长的需要。
4、国家政策影响不大。公司目前项目受新政影响的仅为上海市的南郊中华园项目二期，其他项目均已拿到施工证并已施工，宏观调控对公司整体经营业绩没有太大影响。
投资风险
公司目前正在进行经营策略的转变，其中租售并举的策略有可能对公司的现金流产生负面影响；再加上公司目前资产负债率处于较高的水平，达到68.18％，尽管目前公司流动资金达到21.52亿元，但短期借款和一年内到期的长期负债总额为17.42亿元，资金问题已经成为公司发展的瓶颈，经营压力大，一定程度上阻挡了项目的开发速度。
投资建议
中华企业在上海房地产上市公司中的比较优势明显，其业绩增长远远高于上海地产上市公司的平均水平。据分析师预测，公司06、07和08年综合每股盈利分别为0.60、0.70和0.87元，对应动态市盈率为11.7、10和8.1倍。
给予评级：增持
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发表于 2006-9-25 14:56
