〔原创〕解读“927房贷新政”

霸道

　　　　　　　　　　解读“927房贷新政”
政策要点
　　
　　央行、银监会于2007年9月27日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，住房信贷政策有了新调整，具体如下：

一、严格房地产开发贷款管理

  　对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理

　　商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

三、严格住房消费贷款管理

　　商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

四、严格商业用房购房贷款管理
　　利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

政策背景
　
　　2003年1月21日，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(通称121文件)。随后，相关部委陆续出台了紧缩信贷、运用市场化方式加息、提高住房信贷利率的政策，直到2005年7月，商品房供应增长大幅回落，但商品房价格仍然持续上升。“9•27房贷新政”正式出台前夕，全国一线城市的房产开发商已纷纷对新政表示“严重关切”。

要点解读

　　1.从2003年央行下发121文件以来，政府几乎每年都有调控房地产市场的重大政策出台。与以往的调控政策相比，927文件一个引人注目的亮点是，明确要求各商业银行不得向具有囤积土地和房源行为的房地产开发企业发放贷款，而且不得接受空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物。这就表明，政府的立场已经更加明确，要借助信贷杠杆，来打击目前普遍存在的开发商囤地、囤房的投机行为，挤出被捂住的房源和引导资金真正投向住房建设，降低房地产市场对价格上涨的预期，完善住房预售制度，从而扩大住房的市场的供应。

　　2. 927文件所表现出来的另外两个倾向———严格规范土地储备贷款管理和严格住房消费贷款管理———很可能导致小型房地产开发企业被排挤的现象，但房地产的市场供应不会受到影响。新政对大型房地产开发商影响不大，他们完全可以通过市场进行融资。而目前我国的房地产市场上，大致70%以上的住房是由少数大型房地产开发企业提供的，即使小开发商被迫退出市场，亦不会对市场供应产生多大影响。再者，住房价格是由市场供需关系决定的：第一，最近几年的统计数据表明，住房需求一直保持着平稳的增长态势，不存在供不应求的现象。第二，住房产品作为一种特别的产品，既是消费品亦是耐用高价的投资品，大量空置房的存在充分说明，最近四五年的房地产市场之所以会突然出现“供不应求”的假象，从而导致房价如脱缰野马般飞速攀升，完全是投资需求突然增加、投资人利用银行信贷恣意炒作所致。

　　3. 50%上限有助克服“第二套住房”界定模糊问题。

　　背景：国家准备提高第二套(含)以上住房首付和贷款利率的风声传出后，一些城市的开发商很快见招拆招，通过阴阳合同、虚报住房售价，先付首期、楼盘封顶后再贷款等做法，成功规避了银行提高首付的限制；而且“第二套住房”界定难的问题亦给炒房人规避利率压力提供了足够的操作空间。因而不少房地产开发商预言，927文件很可能像121文件那样变成“空调”。

　　正如前面提到的那样，927文件与之前的政策相比，一个明显的进步是对房地产市场的需求进行了明确的区分，分成了投资需求和住房需求，而且抑制的目标直接指向了投资需求。而几乎所有炒房人是不会用自己的钱来炒房的。因为，第一，多数炒房人不会真的有那么多钱用来炒房，即便有实力自掏腰包炒房的人，发现有方便的金融工具可以利用，而且可以轻易转移炒房所蕴含的高风险，大多也都采取贷款炒作。第二，即使真的有炒房人自己掏腰包的，但炒房操作过程中，现金流必须放大才能维持高速流转，而要放大现金流依靠银行贷款几乎是所有炒房人的选择。而且多数炒房人是投入启动资金后，套出贷款，自有资金就撤出了，风险全部由银行贷款承担。

　　4. 四成以上的首付和1.1倍以上的利率能一定程度上逼退炒房人。追加首付比例和房贷利率肯定能增加通过拉高评估价格骗取贷款的难度和不断压缩投机户连环炒作的现金流量。购买第二套(含)以上住房的信贷利率是基准利率的1.1倍以上，换言之，个人要进行房地产投资，就得以投资利率来对待，即比购买第一套住房的利率上涨29.28%。试想投资者的炒房成本增加29.28%以上，投资者就不得不考虑他面对的风险了。再如，按照以前的首付20%计算，一套房本来的价格是150万，拉高评估价格后是250万元，炒房人则必须首付50万元，但是可以贷到200万元，用200万元减去必须支付的150万元，手头现金流的正增值是50万元。有了50万的正增值，他又可以如法炮制进行新一轮的套现、炒作，而且轮番放大。但第二套房首付提高到了40%后，尽管提高评估值后可增值，但是没办法变现，手中的现金流量会越来越少，炒作规模就会随之越来越小，直到炒作投机无法进行。但从另一个层面来讲，首付的提高也伤害了对房地产的正常需求，依靠房贷购房的普通百姓，增加了买房自住需求者的购房成本。

　　5.有效改变房地产市场的价格过快上涨预期。追加首付比例和房贷利率的另一个作用是，可以传达一个政策信息：中央政府已经明确要对住房价进行抑制了，而不是像先前那样，一会儿说要抑制，一会儿又说要稳定。这一政策信息至少可以产生3种效果：第一，正在炒房的人会意识到炒房的风险和成本正在上升，应该尽早脱身；第二，准备炒房的人会离岸观望；第三，准备改善住房条件的人会开始犹豫。如此一来，市场上购房客就会减少，哄抢住房的形势就造不起来，房源相对增加，房价过快上涨的推动力就弱了。
6. “第二套住房”界定模糊的问题对追加房贷利率的政策执行造成的影响。927文件中有一条非常重要的规定：“借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。”因而即便你能利用其他家庭成员或亲戚朋友的名义按揭购买到第二套以上的住房，但是，只要你的每月还贷支出超过家庭月收入的50%，仍然拿不到贷款。当然，该规定若要得到落实，加强银行征信系统的管理与建设是必不可少的前提。另外，央行与银监会仍需进一步明确“第二套住房”的概念，以免国内各商业银行各行其是。

出台物业税尚不具备现实可行性

　　背景：去年土地增值税出台以后，持有环节上的税，亦即物业税争议仍然很大，但是随着房价的不断攀升，出台物业税的呼声再次高涨。另外，今年出台的《物权法》给集体土地的上市流转留了一个口子，而且成都、重庆两市正在试点城乡同地、同权、同价，舆论有关中央可能出台政策让集体土地上市流转、抑制房价的传言越来越盛。

　　从其他国家调控房地产市场的成熟做法来看，目前有5种抑制炒房、稳定房价的政策选项：第一是取消房屋预售制度，或房屋预售制度不能让开发商获得购房者的资金(比如美国)；第二是大幅提高第二套以上住房首付比例(比如英国一般要求个人申请第二套住房的贷款额度不能超过个人年收入的3.5倍，家庭申请则不能超过家庭年收入的4.2倍)；第三是为打击炒房而开征高额所得税(比如韩国)；第四是开征不动产税，或者叫物业税(比如美国，各州的税率从1.2%到2.5%不等)；第五是国家提供特别优惠措施，保证全民能拥有第一套住房。征收不动产税或叫物业税，可以做到谁投资、谁受益、谁承担风险，是抑制住房投机、稳定房价的最有效手段。

　　2005年，建设部就开始组织讨论出台物业税问题，但至今没有出台。原因主要有三：第一，各方对目前国内房地产市场的评估不一；第二，既得利益集团的抵制；第三，有关部门对物业税可能导致国内房地产市场大起大落的担忧。目前，尚不具备出台的现实可行性。

政策导向

　　提高房贷按揭利率是目前比较可行的调控手段。但是，为了切实发挥提高房贷按揭利率的调控功能，可以从3个方面进行政策完善：第一，必须以公共政策的角度来严格要求国内商业银行坚决执行新的房贷信贷政策。一旦新的房贷信贷政策被纳入公共政策体系，各家商业银行就不得仅从商业利润最大化的角度来考虑，而必须无条件执行。第二，央行及银监会应该出台一个严格的处罚指引，以确保每一个人和每一家商业银行诚信。第三，央行及银监会尽快建立住房预售款商业银行托管制度，以确保住房预售款能够不会流入炒房领域或房地产开发商借银行的资金囤房、囤地。


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敬一兵

消灭零回帖~~

敬一兵

再次欣赏。