2010年：发言

财智天下

之六：

“取消期房预售制度”：关于地产新政的再猜想


　　在一系列遏制房价上涨的新政高密度出台之后，表面看，地产行业再次遭遇严冬。事实上，对房价的影响似乎是有限的，买卖双方普遍的等待心理，让市场价格走势弱势平衡，成交趣于淡静。

　　一些地方政府以稳定市场为名，出台保护性对策，鼓励消费的意向明确。1月23日，北京市建委、地税局等部门联合下发“促进房地产市场健康发展实施意见”，意见指出，开发商拿地由于资金困难不能按时付款的，可根据实际情况批准延期。北京市建委相关负责人说，新政的目的，就是鼓励和支持自住型和改善型住房消费，提振房地产市场信心，引导中端市场发展。

　　也有一些地方在喊几句类似“遏制投机性购房”的口号之后，顾左右而言他，并没有迹象表明会有落实各项政策的相应细则。在一些省级住房和建设部门的网站，甚至看不到五部委和国办的政策文本，一些年度工作会议的报告中，根本就没提这些政策，更谈不到如何落实。尽管如此，国办就房价“非理性上涨”问题，追究政府责任的声音言犹在耳，任何懈怠和消极应对都是不明智之举。

　　媒体和坊间舆论普遍认为，要重新恢复民众对政策的信任，惟有痛下决心切实增强政策的执行力，在房地产领域掀起一场执法风暴，加强对地方官员的问责，并将“国十一条”纳入地方官员的政绩考核指标。

　　与此同时，又有呼声要求就房地产交易出台更加细致和严厉的政策，从根本上解决畸形房价问题。在诸多意见和建议中，最引人注目的是关于“取消期房预售制度”的呼声。

　　早在2005年8月15日，央行在《2004中国房地产金融报告》中就曾有“取消期房预售制度”的建议，随后搜狐等三大网站推出的“央行建议取消期房预售制度调查”结果显示，85％的网民都支持改期房销售为现房销售，理由是：期房销售问题太多，老百姓用半生积蓄买套房子，开发商说得天花乱坠，但是等到拿到钥匙开门一看，和当初的许诺完全不是一回事，绝大多数房子都存在各种各样的问题。

　　期房是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式，对于住房消费者来说，其显见的好处有如下几点：一是先期预购，户型、位置利于选择；二是价格能给予较大的优惠，一般为5%～10%；三是付款轻松，随施工进度付款；四是工程质量随时可见，便于监督和提出意见。相应的风险也比较大：一是根据图纸买房，购房者看到的大多是户型的平面图、整个楼盘的效果图，而不是实物。二是对于开发商的情况难以把握；三是市场的行情和价格难以预测。

　　在房地产市场，事情往往在人们不想看到的方向上发展。在你努力规避风险的时候，风险也许就在你打开新房的那一瞬间呈现在你的面前，接下来，你一边做着房奴，一边打着官司。苦日子从此开始。

　　据统计，2008年全国法院共审结房地产民事案件118564件，同比上升11.93％。2009年1—6月份，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。为此，2009年7月，最高人民法院出台《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，作为各级法院审结地产纠纷案件的依据。

　　当然，我们不能简单认定所有纠纷都因期房而起，但很多销售合同纠纷仍然“都是期房惹得祸”，主要体现为建设工程无限延期，房屋面积缩水，后续物业服务不到位，房产证迟迟办不下来，等等，这其中的任何一个纠纷事由，都可以把购房者拖入旷日持久的无奈等待甚至疲惫的诉讼之中，业主为此支付的金钱、时间和人力成本，远远大过当初购房的优惠。而且，超前炒作期房也是导致房价飞涨的原因之一。

　　期房销售是建立在诚信基础之上的买卖合同，只有买卖双方充分履行责任和义务，相应的权利才有保障。如果任何一方有欺诈或者不诚信的故意行为，合同约定的事项最后只能是诉讼官司的一场口舌。

　　基于上述种种理由，民众期待“取消期房预售制度”应该在情理之中，一方面可以促进房地产市场信息透明，遏制投机性买卖，体现和引导市场公平，延缓房价上涨趋势；另一方面，可以有效维护各方利益，减少房屋买卖纠纷，降低司法机关的行政成本。

　　如果前面一系列地产新政仍然无法抑制房价高歌猛进，严格限制期房预售甚至“取消期房预售制度”也许将是下一个“地产新政”。

财智天下

原帖由 西夏楼兰 于 2010-2-1 15:37 发表
财智老师，这样保留贴子，也可能时间长了就找不到了。

谢谢提醒，这里其实是第三个存放点，应该相对安全吧！

财智天下

之七：

应全面提升出租车服务质量

　　虽然竞争日益激烈,但春节前后,我市出租车生意依然红火。即使在载客时间,司机仍习惯打着“空车”标牌奔跑。看到有“空车”开来,你大老远开始招手,直至车从眼前呼啸而过,你才能看到车内已有客人在座。只好继续招手,继续看车来车往。　

　　在我市,出租车作为城市基础文明的一个重要部分,长期缺乏规范,出租车司机类似的不文明行为更是非常普遍。经笔者长期观察,其主要表现:一是语言以本土方言为主,几乎听不到任何文明礼貌用语；二是着装随意,仪容不整；三是态度生硬,经常和客人发生争执；四是不主动给客人车票；五是乱停乱放,尤其在一些巷口,出租车经常是挡在路中央,同行挤兑同行,也扰乱正常的车流人流；六是载客行进时段,长时间接打电话甚至因此撒手开车；七是一些司机随意抽烟,不注意车内卫生,或者在吃过大蒜之后对着客人大声喊话；八是不征询乘客意见,擅自开启车内音响或收音机。凡此种种,既影响天水作为历史文化名城的城市形象,也存在很大的安全隐患。　

　　从表面看,以上这些都是小节,但从这些小节,我们更应该看到这个行业对天水城市文明的危害性。眼下,全社会都在致力于“三城联创”活动,如果听任类似出租车这样的服务行业混乱地服务下去,我们全部的努力必然是劳而无功。　

　　因此,我们强烈建议,在城市管理层面,必须严格推行出租车行业的服务标准和行为规范,加强对从业人员的素质教育,擦亮这个窗户；在公司治理层面,切实抓好服务质量各项措施落实,同时,各出租车公司应该进一步强化管理意识,从树立品牌的高度出发,定期开展职业培训,为司机配发具有公司明显标识的统一服装,高度重视客人投诉,加强对在岗司机的管理和监督。

　　城市是大家的城市,也是我们共同的家园,生活在这个城市的每一个人,都应该以主人翁的态度,热爱这个城市,为提高整个城市的文明程度做出应有的贡献。

原载：http://www.tsrb.com.cn/tsrb/content/20100303/Articel01007MT.htm



[ 本帖最后由 财智天下 于 2010-3-8 13:16 编辑 ]

财智天下

原帖由 李明 于 2010-3-8 17:15 发表
不会是窜进你的仓库了吧。

呵呵，没关系，问候你！

财智天下

之八：

无人售票公交:请少一些呵斥



　　每次乘坐无人售票公交,总有一种“我们的城市又向文明迈进了一步”的感慨和自豪。但有时候,在车上看到和听到的,也让人非常难堪。

　　年前某日,搭乘1路车前往麦积区采访春运,上车伊始,就听到有人大喊:“准备零钱,先投币!”一看是司机手把方向盘,双眼紧盯着投币处,对新上车的乘客喊。随后又是一句:“快上车,往里走!”司机的尽职和辛苦,一看便知。

　　突然,有一句话,让人十分意外:“没有零钱就下车,赶紧下,别耽误大家。”回头一看,也是司机,正对着一位手举10元纸币的乘客喊。那人愣在车门口,一时间不知道该上来还是该下车。片刻停顿和犹豫之后,那年轻人听从司机的呵斥,下车换零钱去了。

　　无人售票车是城市文明的产物,其产生和存在的前提是司乘双方有一定的信任基础和默契,它的好处在于既节约公交运营商的人力成本,也方便乘客。通常情况,无人售票公交“不设找赎”,客人必须自备零钞。但一些粗心或疏忽的乘客上车之后,难免遭遇前述的尴尬,相对于乘客没有零钞投币的尴尬,更为尴尬的是司机简单粗暴的呵斥。

　　无人售票公交不是我市首创,如何处理类似问题,只要借鉴沿海和内地一些发达城市的做法就可以。他们的做法是:由乘客自己先行投币,再从后面上车的乘客手里,收取应该找给他的那部分余款。这样的解决方案,简单可行,既不妨害公交公司的利益,也不用司机操心,只要司乘双方有一点点信任、有一点点宽容就可以做到,为什么我们的公交司机一定要喊着让乘客下车呢?

　　后来,一同事说他也有被要求下车换零钱的经历。也就是说,如此简单粗暴地对待乘客,我遇到的还不是个案。

　　果真如此,我们只能为公交公司的服务水平和质量打一个大大的问号,也有必要提醒公交运营商和从业人员:在我市,公交虽然具有非常显著的垄断优势,但长此以往,损失的不仅仅是公交公司的利益,还势必影响天水作为历史文化名城的对外形象。

　　公交公司能不能在经营细节方面多为乘客想一想,能不能把管理做得再细一些?公交司机能不能对乘客少一些呵斥,多一些礼貌与亲和?我们拭目以待。

原载：http://www.tsrb.com.cn/tsrb/content/20100309/Page01HO.htm

[ 本帖最后由 财智天下 于 2010-3-9 09:09 编辑 ]

一水

问候财智老师。没个议题都是老百姓关注的。

财智天下

原帖由 一水 于 2010-3-9 12:57 发表
问候财智老师。没个议题都是老百姓关注的。

谢谢一水斑竹鼓励，问好！

财智天下

之九：

“3·15”：公用事业和公共产品消费更需要维权

　　从国际消费者联盟组织1983年确定每年3月15日为“国际消费者权益日”算起26年，从1993年10月《中华人民共和国消费者权益保护法》颁布算起26年，年年“3·15”，中国消费者在日常消费领域从打假起步的维权进程，应该也是推动中国社会商业文明的重要力量之一。

　　中国消费者协会从1997年起，通过每年确定一个主题的方式开展“年主题”活动，这13年来的主题依次为：讲诚信、反欺诈；为了农村消费者；安全健康消费；明明白白消费；绿色消费；科学消费；营造放心消费环境；诚信·维权；健康·维权；消费与环境；消费和谐；消费与责任；消费与发展。

　　稍微细心一点，我们就可以发现，这一路走来，普通百姓在消费领域被引导和被教育的痕迹是明显的。即便如此，我们的很多权利仍然不曾涉及。因为这10多年来，我们的努力更多地停留在商品消费领域。

　　当然，商品消费仍然是国民生存的根本，也是推动国民经济增长的重要手段之一。在已经过去的2009年，投资和消费成为拉动中国经济稳定增长的两个巨大引擎。因此，我们在商品消费领域的维权不仅是重要的，而且是必须的，成熟的消费者是完善市场经济秩序的基础。

　　据了解，2010年的主题是“消费与服务”。相对于前10多年的努力，这是一个有高度的主题，我们终于盼来了一种意识上的觉醒，我们的社会需要服务和被服务：政府必须是服务型政府，企业应该是服务型企业，官员必须是服务型官员（成为名副其实的“公仆”），每个公民也应该是服务型公民，还因为服务和被服务是建立在对等基础上的相互依存和相互满足，更是中国建设和谐社会的根本保证。

　　顺着这个思路再往后推，如果继续扩大消费的内涵和外延，我们可以发现一个更大的命题：无论在社会生存层面，还是在家庭生活层面，我们的责任、权利与义务，其实都是建立在服务与被服务的基础之上的。在这样一个共同的和谐关系之下，如果有一方的权利遭到侵害，启动维权程序就是必然的。不仅是一部《消费者权利保护法》，我们全部的法律文本都是在维护我们的权利。

　　法律是规则文本，也是行为规范，任何一部法律都存在不断完善和修订的空间。在法律未曾涉及的某些领域，对制度与规则的考量和探询还有很长的路要走。也许正因此，2010年，央视确定的“3·15”电视宣传晚会的主题是“新规则、新动力”，其核心是“紧扣消费形态的变化，给新的消费方式以规则，给消费行为以动力”。

　　一个由最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家工商行政管理总局、国务院法制办公室、国家食品药品监督管理局、中国消费者协会及中央电视台等１０多个部级单位共同组成的“3·15”电视宣传活动组委会，不仅从高规格上体现了对民意的重视，而且对民众消费观念的影响力是巨大的。

　　从常规新闻报道中，我们了解到，确定这个主题的背景是：与20年前相比，如今的消费环境、消费特点、消费形式已发生了巨大的变化，现在的消费者更多的是受到规则的伤害。一旦规则出现问题，被伤害的就不再是消费个体，而是全体消费者。今年的主题“新规则、新动力”聚焦行业“潜规则”，将向百姓消费生活中潜在的“黑规则”开刀，进一步发掘规则缺失、规则对义务的选择性遗失等一些行业问题，促进新消费形态下规则的建立，让消费者减少或消除消费顾虑，让消费更有信心、更有动力。

　　从显性意义上讲，规则是服务和消费的依据，服务是规则的体现，是钢性的，是可以维护的。相对于维护和完善“规则”，整治“潜规则”、“黑规则”意味深长，这些一直流传在某些行业和领域而且被不断强化和翻新的看不见的规则，像深埋地下的刀子和毒瘤，在切割、异化着规则的同时，其更大的危害是扭曲了普遍意义上的价值观念，这是比维权更迫切需要解决的。

　　因为特别提出了“规则与服务”这个主题，应该说今年的“3·15”电视宣传晚会很值得期待。其实，和单一的产品消费相比，中国社会目前最需要解决的还是消费公平和消费安全，一些由垄断行业或企业、甚至由政府机构提供的公用事业和公共产品服务与消费，如供水、供电、道路交通、医疗卫生、环境质量等问题，对民众权利的侵害更应该引起高度重视。而且，必须从整治不公平规则着手，真正体现法制社会的公平与正义。

刊发地址：http://www.tsrb.com.cn/lyzm/content/20100314/Page01HO.htm