浅淡房屋典当业务中重点防范的问题

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浅淡房屋典当业务中重点防范的问题
文/天津市金丰典当行

　　在典当行从事的业务中，房屋典当是一项不可缺少的内容，也是很重要的一个方面。由于抵押房屋所占用比例相对较大，因为房屋典当的业务做好了，会成为典当行很重要的一个利润增长点，相反，如果做不好，可能就会造成典当行资金的亏损，形成不良资产，甚至会造成典当行的倒闭。可以说，房屋典当业务做得好坏关系到典当行的成败。

　　自1999年至今，天津市金丰典当行已累计办理房屋典当抵押业务60余笔，用于房屋抵押的典当金月平均余额在400万元左右，占我行实际流动资金的66%。在房屋典当业务中累计实现手续费收入120万元，取得了可观的经济效益。同时，也为前来典当的企业和市民解决了急用资金的困难，取得了良好的社会效益。我行在抵押房屋业务中本着“资金分散，客户众多”的原则，以抵押住宅房为主，以量取胜，除最大一笔为120万元外，其余都是从几千元到十几万元不等的住宅民房，按笔数而言，住宅民房占房屋典当业务的95%，在所抵押的房屋中90%的房屋都能按期赎回。

　　总体来说，我行在近几年房屋典当业务中获得了丰厚的回报，但遇到的问题也不少，既有成功的经验，也有失败的教训，下面就我们的经验和教训谈几点见解和看法：

一、房屋典当的必要性和可行性

1、        开展房屋典当的必要性和可行性。

　　在典当行目前的业务中，主要以房屋、金饰、钻戒、家电、汽车、有价证券、古玩字画等为主，还有一些其他们商品货物，但除房屋以外，其他物品的价值或者偏小（比如多饰品）或者典当行不敢问津（比如字画）或者尚未形成成熟做法（比如股票），只有房产才具有价值大、易保管、产权清晰、手续便于操作等优点，应是典当行不可缺少的典当物，从目前发展趋势来看，房屋典当已成为典当行经营的重要组成部分。

2、        开展房屋典当有了可靠的法律依据。

　　由国家经贸委修改制定的《典当行管理办法》，把房屋抵押正式列入典当行可以从事的业务范围内，为典当行从事房地产抵押贷款提供更为明确的法律依据，一旦业务发生纠纷，典当行的权益可以得到合法保护，为典当房地产业务创造了广阔的发展空间。

　　现在，已有一些地区房管局开始为典当行抵押房屋办理他项权证，而有些地区由于尚未接到建设部或上级房管部门的正式文件仍在模棱两可之中。但我们相信，经过国家经贸委建设部等有关部门的协调，为典当行办理抵押他项权证迟早像对银行一样正常。

二、办理房屋典当的几种做法

1、到房管部门办理备案登记手续。

　　办理房地产典当能得到房地产管理部门的认可并得到他项权证，可以有效地防止被抵押的房屋重复抵押、买卖、挂失补证、因抵押人其他债务被法院查封、冻结等风险。

　　最初，我行所在地房管部门只限于为银行、信用社、信托投资公司等单位办理他项权证，而为典当行办理他项权证则处于模棱两可之间，影响了房地产典当业务的开展。面对这种情况，我们为了做好房产交易所领导的工作，主动出击，向房产交易所领导提供有关资料，向他们宣传典当行和房屋典当市场的需求。同时，还把他们请出来到我们典当行参观，提出我们的近切要求。经过我们不懈努力，终于使交易所同意为我们典当行办理了他项权证。但好景不和长，由于区房产交易领导人事的调整变化，他们又中止了为我行办理他项权证的手续，在中止办理手续的一年多时间中，我们不得不采用其他控制手段冒风险继续经营，曾抵押过天津海滨浴场的一幢别墅，但由于没有他项权证做保证，因此当该别墅的抵押人因拖欠施工单位的工程款而被法院查封、冻结时，我们手中握有的产权证证已成为废纸一张，最后只能与抵押人协商，通过转换其他抵押物来解决。2000年4月份房产交易所领导人选又有变动，对典当行再开绿灯，我们迅速抓住这个有利时机，进一步完善了办理他项权证的手续，从而理顺了关系，降低了风险。

2、        双方预先办理房屋买卖手续，但不过户。

　　在房管局不予办理他项权证的情况下，采取了由产权人出具手续，与典当行预先办理买卖手续。即进件但暂不取证，一旦发生死当再过户取证，这样做的优势是既可以控制产权转移，又可以节省一部分费用。因为如果当户顺利赎回，只需交付一半的过户费用，另一半由房管局退回。但不足是会有在过户之前被典当人的其他债权人起诉到法院执行的可能。同时若控制不好会出现典当人挂失补证或重复买卖、抵押的风险。为此，我们就通过房产权交易所经办人进行人为控制，请房产交易所相关负责的工作人员为我们保驾护航，防止重复抵押或买卖。

3、签订房屋回购协议。

　　在典当之中双方先办理房屋买卖手续直接过户，待赎当时，再过户回去。这样做比较稳妥，可避免风险，但是过户费用比较高，手续繁琐，需要时间也比较长，一套房屋若要过户，最快也得15天左右，待过户完毕，取得新的产权证，客户急用资金的时候已经过去，往往会失去典当的意义，客户与其典当，还不如去银行申请抵押贷款，对这种方法我们采用的不多。

三、在房屋典当中应防范的重点问题

1、要防范已被法院查封、冻结房屋的抵押典当。

　　由于典当人（产权人）有其他债务或纠纷，该房屋或许已被其债权起诉，被法院查封、冻结或保全，但该房屋产权证仍在产权人手里。对于这种情况，我们认为有效的防范办法就是通过办理他项权证进行正常的抵押登记，若存在上述情况，房管局肯定不予登记，不予办理他项权证。因此由典当行经办人向房产交易所管理产权的经办人进行直接查询，了解其产权情况，若有上述问题的应拒绝典当。

2、要防范同一客户用同一房屋多次典当，并且要求典当金额不断增加的，这样的业务蕴藏死当的可能性很大。
如某一客户用同一房屋第一次典当5万元到期赎回，过一段时间又来典当，可能要求典当6万元，到期限后又顺利赎回，典当行感到信誉不错，于是又有第三次，可能要增加典当金8万元，类似这种情况，就有死当的可能，要特别注意。
3、要防范外地人用购买本市房做典当的情况，对这类情况典当行可以做，但必须紧密监控。

　　一般这样的房屋成为死当比例较大，在做这类房屋时，典当行应预先按百分之百死当的情况处理，留下所有的过户手续，以确保万无一失。

4、对只有购买合同，但未取得房屋所有权证，包括期房，尚未完工或配套设施不全的房屋不可典当。

　　因为期房存在着因各种原因（如开发商资金、手续、法律纠纷等）有盖不起来的可能，或者有配套设施不全的可能，也有开发商不能取得售房许可证或不能给用户办理产权证的可能，这样的房屋不具有完全产权。另外，购房合同一式多份，典当人可能会将一份合同押给典当行而将另一份合同又押给别人。

5、对按揭购买的房屋不可典当。

　　因为按揭的房屋已经抵押给按揭银行，一旦该房屋死当，典当行无法处置，不受任何法律保护。

6、对属于遗产继承的房屋，必须由当户持公证处的继承公证书及房屋部门已办妥的房屋过户手续。属于共有人继承的必须由各方持身份证、户口本、本人意愿书及证章一开到现场办理。

　　除上述情况外，我行认为，在办理典当手续时，必须坚持由产权人、共有人共同到场，以避免共有人知情或知情反悔而造成的纠纷。我行曾办理过一笔房屋典当，产权人背着妻子持产权证和身份证独自办理手续并将钱取走到了外地。由于双方正在闹离婚，妻子知道后起诉到法院，幸亏我行已按规定办理了他项权证，因此在法院的协调下，采取了由女方负责替其夫偿还典当本金，由我行返还其房屋，免收其手续费的办法解决，因此我行认为凡是有配偶的家庭，产权人办理房屋抵押典当，必须由其夫妻双方出，缺一不可。